Blogi

Korteriühistu kulude jaotamine

Korteriühistu kulude jaotamine on tihtipeale vaidluste jada. Siin on minu nägemus enamlevinud korteriühistu kulude jaotamisest. Ei ole olemas ühte kindlat võimalikku lahendust. Kõik on lõpuks kokkuleppe küsimus.

Korteriühistu kulude jaotamine

Vesi

Ilmselt ei ole vee kulu arvestamine vaidluse koht, kuna kõik käib mõõturite järgi. Mis ilmselt on ka kõige lihtsam ja mõistlikum lahendus. Täna on enamasti ka interneti põhised lahendused olemas, et kõik näidud saab iga korteriomanik ise fikseerida ja paberimajandust on sellevõrra vähem. Ja veel moodsam lahendus on veenäitude automaatne lugemine.

Vee ülekulu on mõistlik jagada vee tarbimise järgi. Igal mõõturil on mingisugune “eksimisruum” ja mida rohkem on vett tarbitud, seda suurem võib see “eksimus” olla.

Küte

Kütte jagamisel ilmselt ei ole ka väga suuri vaidlusi. See on mõistlik teha korteri üldpinna järgi. Mida suurem on korter, seda rohkem kütet kulub. Suhteliselt loogiline. Mida aga siis teha, kui pool maja on kaugkütte peal ja pool maja on elektrikütte peal? On tehtud arvutused, et mõistlik oleks, kui kaugküttest maksavad elektrikütjad kinni 30%. Aga selle “mahamüümine” elektrikütjatele on raske. Täna on sellel asjal juba uus huvitav mõõde. Elektriküte tuleb märkimisväärselt kallim kui kaugküte. Väga lihtne, võrrelge elektri megavati hinda ja soojaenergia megavati hinda. Soojuse hulk on sama, kas see võetakse kaugküttest või elektrist.

Sama vaatenurga alt tasub ka mõelda, kas on mõistlik vett soojendada boileriga. Ka soojavee süsteemi väljaehitamine maksab raha, aga läbi arvutada ja tulemusi vaadata jõuab välja ühe vastuseni.

Prügivedu

Prügiveo kõige mõistlikum jaotus on kulu ühe inimese kohta. Prügi tekitab inimene, mitte korteri suurus või korterite arv. Vaadake enda ümber ringi, mõnes korteris elab inimene üksinda kolmetoalises, teises ühetoalises on neli inimest. Prügi toodab ühetoaline märkimisväärselt rohkem.

Hooldus

Selleks, et see teema kokku saada, peaksime me võtma kõik hooldustvajavad seadmed eraldi.

Katlaruumi seadmed. Siin väga suurt vaidlust ei teki. Mida suurem korter, seda rohkem radiaatoreid ja seda rohkem kütet tarbib ja tsirukaltsioonipumbad teevad rohkem tööd. Loogiline on ruutmeeter. Ka vee soojendamine on soojavee kuluga lihtsalt välja arvutatav, sest mõõturid on olemas.

Ventilatsiooniseade. Ka loogiline oleks, et mida rohkem tube, seda suurem kubatuur toas ja seda rohkem on tarvis kasutada seadet. Kuid. Sama olukord, nagu eelnevalt kirjeldatud. Kolmetoalises korteris üks inimene ja ühe toalises korteris neli inimest. Need neli inimest “tarbivad” kindlasti rohkem õhku. Seega siin tunduks loogiline ehk inimese peale. Aga, õhu kogused on enamasti ikkagi ühed ning see mitu inimest toas viibib, ei mõjuta otseselt ventilatsiooniseadme tööd. Muidugi oleneb palju ka sellest, kas ventilatsiooniseadet on võimalik juhtida korterist seest või toimub see tsentraalselt. Seega lihtsuse mõttes jääme ka siin ruutmeetri jaotuse peale.

Üldelekter

Üldelektri kulude all mõistetakse tihti kulusid, mis on seotud trepikodade ja keldrite valgustusega. Aga ei saa ka ära unustada katlaruumi, ventilatsiooniseadet. Jällegi on mõistlik jagada üldelekter mitmeks osaks. Üks osa, mis puudutab trepikodade ja keldrite valgustust ei ole seotud korteri üldpinnaga, ega inimeste arvuga korteris. Igas trepikojas on kindel arv valgusteid ja ei ole nii, et mida suurem korter, seda rohkem valgusteid. Seega valgustuse osa võiks olla korteri kohta.

Katlaruumi tsirkulatsioonipumpade, ventilatsiooniseadme elektrikulu on aga juba rohkem seotud korterite üldpinnaga. Mida suurem korter, seda suurem õhuvoolu hulk, seda suurem soojatarbimine.

Raamatupidamine

Kui tehakse arveid välja, juhib kulu korteriomand. Veemõõturite kulu fikseerimine toimub samuti korteripõhiselt. Raamatupidaja põhiline töö on arvetega nii sissetulevad kui väljaminevad ja see ei ole seotud sellega, kui suur on üldpind. Seega mõistlik jaotus on omandipõhine.

Haldus

Sarnaselt eelmisele, ei ole väga vahet, kas korterite üldpind on 1000m2 või 2000m2. Väljas, territooriumi koristamine on vaja organiseerida. Muruniitmine on vaja organiseerida, hooldused on vaja organiseerida jne. Majanduskava tuleb koostada üks ja see ei sõltu üldpinnast. Seega jällegi, kulujuhiks on korteriomand. Vahe tuleb küll sisse sellega, kui korteriühistu liikmetega suhelda, kas neid on kümme või kolmkümmend. Seega ka ruutmeetri jaotus on täitsa mõeldav.

Remondifond

Remondifond käitub oma olemuselt juba natukene erinevalt. Võib mõelda mitutpidi. Näiteks, kui kogutakse raha trepikodade remondiks või elektrisüsteemi väljavahetamiseks, siis ei ole vahet, kui suur on korteri pindala, mis on trepikojaga seotud. Kui aga kogutakse raha, mis on seotud katuse uuendamisega, on aga kõik seotud korteri üldpinnaga. Sama fassaadi soojustamise, viimistlemisega seotud kulud.

Ehk, kui on võimalik diferentseerida, oleks hea, aga lihtsuse huvides ei ole seda mõistlik teha. Seega jagades kogu kogutava fondi ruutmeetrite vahel lihtsustame arvutusi märkimisväärselt. Lisaks diferentseerides ja kogudes vahendeid aastaid on kogu see protsess väga kinni ka täpsetes eelarvestustes.

Heakorrakulud

Trepikodade koristamine ja akende pesu ei ole otseselt seotud korteri suurustega trepikojas. Välisterritooriumi koristamine ei ole ka seotud sellega, kui palju on korterite üldpind. Muruniitmine, lumelükkamine samuti mitte. Seega kulude jaotus korterite vahel on mõistlik lahendus.

Nagu alguses öeldud on korteriühistu kulude jaotamine kokkuleppe küsimus. Tuleb kaaluda erinevaid nüansse ning arvestada erisustega. Ja lõppude lõpuks, kui kõik on rahu, siis on jaotus õigesti tehtud.

Kinnisvara halduse mudelid

On olemas neli kinnisvara halduse mudelit.

  1. Isehaldamise mudel
  2. Halduskonsultandi (e-konsultandi) mudel
  3. Haldustöövõtja mudel
  4. Korrashoiu tervikmudel
Kinnisvara korrashoiu mudelid

Kinnisvara isehaldamise mudel

Ega siin ei olegi palju millest rääkida. teoorias peaks see olema kõige soodsam võimalus ning ka kogu vastutus langeb omanikule endale. Sest omanik ise teeb kõik vajalikud toimingud

Isehaldamise erijuhtumiks saab pidada otsetöövõttu. Olukord kus omanik kasutab tööjõudu, et oma idee ellu viia. Vastutus jääb siin aga lõpuks ikkagi omanikule ja töömees vastutab oma kompetentsi eest, et ta suudab antud ülesanded täita.

Kinnisvara halduskonsultandi (e-konsultandi) mudel

See on meil ehk kõige levinum mudel ning selle vajaduse tingivad kolm väga lihtsat olukorda. Omanikul puudub aeg, oskus sellega tegeleda või ta on niiöelda korralduslikult suutmatu. Korralduslikult suutmatu tähendab seda, kui omanike on mitu ning omanikud piirduvad strateegiliste otsuste vastuvõtmisega, mitte aga korrashoiukavade elluviimisega

Haldur korraldab omaniku(e) volituse alusel korrashoiuga seonduvaid küsimusi. Sisuliselt on ta omanikule(ele) konsultandiks, kellele tasutakse lepingus paika pandud tasu. Tema volitused on piiratud ja ta ei tohi ise sõlmida ega allkirjastada lepinguid korrashoiutöid ja -teenuseid osutavate töövõtjatega.

See mudel pakub oma olemuselt suurt paindlikust omanikule(ele). On võimalik teha konkursse halduskonsultandi leidmiseks, ning ka halduskonsultandi vahetus ei mõjuta üldjuhul hooldustööde ja teenuste osas sõlmitud kokkuleppeid.

Kinnisvara haldustöövõtja mudel

Eeldused on eelmise mudeliga põhimõtteliselt samad. Omanikul endal puudub võimalus oma kinnisvara haldamisega tegeleda. Haldustöövõtja mudel toob omanikule kaasa lihtsuse, sõlmitakse üks leping ja tasutakse ühele osapoolele kindlaksmääratud tasu. Ühtlasi on nii ka hea maandada korrashoiuga seotud finantsriske. Kinnisvara haldur ise otsustab milliseid töid keegi teeb. Ta organiseerib, tasub ja vastutab tööde eest.

Kinnisvara korrashoiu tervikmudel

Nimetatud teenust suudavad pakkuda enamasti kas keskmised või suuremad ettevõtjad. Tegemist on korrashoiu tervikpaketiga. Kõiki vajalike teenuseid peab olema teenusepakkuja olema võimeline ise osutama. Praktikas, meil aga ei ole reaalne, et üks teenusepakkuja suudab katta kõik vajaliku.

Omaniku poole pealt on aga olukord sellega keerulisem. Ta peab olema suuteline kirjeldama kogu tellitavat paketti, mis oleks nii sisult kui mahult atraktiivne teenusepakkujale.

Kokkuvõttena võib öelda, et ükski kirjeldatud kinnisvara halduse mudel ei vabasta omanikku vajadusest kontrollida sõlmitud lepingute täitmist