Blogi

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Vastu võetud 19.02.2014
RT I, 13.03.2014, 3
jõustumine 01.01.2018

Väljaandja:Riigikogu
Akti liik:seadus
Teksti liik:terviktekst
Redaktsiooni jõustumise kp:15.01.2018
Redaktsiooni kehtivuse lõpp:Hetkel kehtiv
Avaldamismärge:RT I, 09.05.2017, 15

1. peatükk. Üldsätted

§ 1.Korteriomand ja korteriühistu

(1) Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub.

(2) Korteriomandid peavad olema ühe kinnisasja piires.

(3) Käesolevas seaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile muudes seadustes kinnisomandi kohta sätestatut.

(4) Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (edaspidi korteriomanik).

2. peatükk. Korteriomandite ja korteriühistu tekkimine

§ 2.Korteriomandite ja korteriühistu loomise viisid

 Korteriomandid ja korteriühistu luuakse kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega.

§ 3.Eriomandi loomine kokkuleppega

(1) Kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones.

(2) Eriomandi loomiseks on nõutav kaasomanike kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse.

(3) Eriomandi loomise kokkuleppele kohaldatakse asjaõigusseaduse §-s 120 sätestatut.

(4) Tehingule, millega kohustutakse eriomandit looma, kohaldatakse asjaõigusseaduse §-s 119 sätestatut.

§ 4.Eriomandi ese

(1) Eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.

(2) Eriomandi eseme hulka võib eluruumi või mitteeluruumi koosseisus kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.

(3) Eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires.

(4) Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks.

§ 5.Muude tingimuste määramine korteriomandite loomisel

 Koos eriomandi loomise kokkuleppega võivad kinnisasja kaasomanikud sõlmida eriomandi sisu kohta ka muid kokkuleppeid, määrata korteriühistu põhikirja tingimused ja kehtestada korteriühistu majanduskava.

§ 6.Korteriomandite kinnistamine ja korteriühistu registrikaardi avamine

(1) Korteriomandite kinnistamiseks kinnistusraamatu pidajale esitatavas kinnistamisavalduses esitatakse ka kõik need andmed, mis on vajalikud korteriühistu kandmiseks korteriühistute registrisse. Pärast kinnistamisavalduse saamist edastab kinnistusraamatu pidaja avalduse korteriühistute registri pidajale. Kinnistusraamatu pidaja ja korteriühistute registri pidaja vaatavad avalduse läbi samal ajal.

(2) Korteriomandite kinnistamisel avatakse igale korteriomandile kinnistusregistri iseseisev osa ja samal ajal suletakse kinnisasja senine registriosa asjaõigusseaduses ja kinnistusraamatuseaduses sätestatud korras.

(3) Suletud registriosa andmed kantakse avatavate registriosade vastavatesse jagudesse. Registriosa pealkirjas märgitakse lisaks kinnistusraamatuseaduse §-s 12 nimetatud andmetele korteriühistu registrikood. Registriosa esimesse jakku kantakse lisaks kinnistusraamatuseaduse § 13 lõikes 1 nimetatud andmetele eriomandi eseme number või muu tähis, kaasomandi mõttelise osa suurus ja teiste korteriomandite kinnistute numbrid.

(4) Korteriomandite kinnistamise kanne tehakse pärast seda, kui korteriühistute registri pidaja on teatanud, et puuduvad takistused korteriühistu registrikaardi avamiseks. Korteriühistu registrikaardi avamise kanne tehakse viivitamata pärast korteriomandite kinnistamise kande tegemist.

(5) Kui korteriühistute registri pidaja on määranud puuduste kõrvaldamiseks tähtaja, peatub kinnistamisavalduse menetlemine, kuni korteriühistute registri pidaja:
1) esitab käesoleva paragrahvi lõike 4 esimese lause kohaselt teate või
2) teatab puuduste kõrvaldamata jätmisest.

(6) Käesoleva paragrahvi lõike 5 punktis 2 sätestatud juhul jätab kinnistamiseks pädev isik määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata.

(7) Kinnistusraamatu pidaja ja korteriühistute registri pidaja täpsema tegevuse korteriomandite kinnistamisel ja korteriühistu registrikaardi avamisel kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega.

§ 7.Kinnistamisavaldusele lisatavad dokumendid

(1) Kinnistamisavaldusele tuleb lisaks kinnistusraamatuseaduse § 35 lõikes 1 sätestatule lisada järgmised dokumendid:
1) ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks olevad ruumid (edaspidi hoonejaotusplaan);
2) projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitus, et eriomandite loomine hoonejaotusplaanil kujutatud viisil vastab käesoleva seaduse §-s 4 sätestatud nõuetele.

(2) Kinnistamisavalduses eriomandi eseme tähistamiseks kasutatavad numbrid või muud tähised peavad kokku langema hoonejaotusplaanil kasutatavate tähistega.

(3) Hoonejaotusplaani aluseks olevale plaanile ja selle ehitisregistrisse kandmise korrale esitatavad nõuded kehtestab valdkonna eest vastutav ministermäärusega.

§ 8.Jagamine omaniku poolt

(1) Kinnisasja omanik võib kinnistusraamatu pidajale esitatava kinnistamisavaldusega jagada omandi kaasomandi osadeks selliselt, et igale kaasomandi osale vastab eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. Jagamine jõustub kande tegemisega kinnistusraamatusse.

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud juhul kohaldatakse käesoleva seaduse §-des 4–7 sätestatut.

§ 9.Eriomandi kokkuleppe muutmine

(1) Asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega.

(2) Iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui:
1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega;
2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

(3) Käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 1 nimetatud olukorra esinemist eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

(4) Kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemine eeldab ehitusloa olemasolu, võib korteriomanik muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust.

(5) Korteriomanik võib piiratud asjaõiguse omajalt nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui piiratud asjaõiguse omaja õigustatud huve ei kahjustata muudatusega ülemääraselt.

(6) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 sätestatud juhul võib lõigetes 2 ja 5 nimetatud nõuded, samuti muudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks vajaliku kinnistamisavalduse esitada ka korteriühistu.

§ 10.Uue korteriomandi võõrandamise nõudmine

(1) Korteriomanikud võivad koos uue korteriomandi loomisega leppida kokku ka selle võõrandamise tingimused.

(2) Iga korteriomanik võib nõuda teiselt korteriomanikult loodava korteriomandi võõrandamiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui:
1) korteriomanike üldkoosolek on võtnud vastu käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 nimetatud tingimustele vastava otsuse;
2) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava korteriomandi harilikule väärtusele võõrandamise hetke seisuga;
3) võõrandamisest saadav tulu jaotatakse korteriomanike vahel vastavalt korteriomandi kaasomandi osa suurusele või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.

(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud nõude võib esitada ka korteriühistu.

§ 11.Korteriomandi käsutamise erisused

(1) Korteriomandi eriomandi ja kaasomandi osa ei saa teineteisest eraldi võõrandada ega koormata.

(2) Korteriomandit ei saa koormata hoonestusõigusega.

(3) Korteriomandi müümisel ei kohaldata asjaõigusseaduse § 73 lõikes 2 sätestatud kinnisasja kaasomaniku ostueesõigust.

3. peatükk. Korteriomandi teostamine

1. jagu. Üldsätted

§ 12.Põhimõtted omavahelistes suhetes

(1) Korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu.

(2) Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.

§ 13.Suhete korraldamine kokkuleppel

(1) Korteriomanikud võivad kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab.

(2) Korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 9 sätestatut.

(3) Korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna.

§ 14.Erikasutusõigus

(1) Korteriomanike kokkuleppega võib anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (edaspidi erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega.

(2) Korteriomanik võib talle kuuluva erikasutusõiguse teostamise anda üle kolmandale isikule ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta.

(3) Korteriomanik võib talle kuuluva erikasutusõiguse anda üle teisele korteriomanikule ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta.

§ 15.Ühine korteriomand

(1) Kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. See ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse.

(2) Korteriomandist tulenevate kohustuste täitmise eest vastutavad korteriomandi ühised omanikud solidaarselt.

(3) Kui korteriomanikud ei ole määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks ühist esindajat, loetakse korteriühistu poolt ühiste korteriomanike suhtes tehtud tehing kehtivaks ka siis, kui see on tehtud üksnes ühe korteriomaniku suhtes.

2. jagu. Korteriühistu

1. jaotis. Üldsätted

§ 16.Korteriühistu õiguslik seisund

(1) Korteriühistu õigusvõime tekib korteriomandite registriosade avamisega ja lõpeb korteriomandite registriosade sulgemisega kinnistusraamatus.

(2) Korteriühistut ei saa ümber kujundada teist liiki juriidiliseks isikuks.

§ 17.Korteriühistu põhikiri

(1) Korteriühistul võib olla põhikiri.

(2) Põhikirjaga võib ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kui põhikirja säte on vastuolus eriomandi kokkuleppega, kohaldatakse kokkuleppes sätestatut.

§ 18.Korteriühistu asukoht ja tegevuskoht

(1) Kui korteriühistul ei ole juhatust, on korteriühistu asukoht korteriomandite asukoht.
[RT I, 20.04.2017, 1 – jõust. 15.01.2018]

(2) Korteriühistu tegevuskoht on korteriomandite asukoht.

§ 19.Korteriühistu nimi

(1) Korteriühistu nimi koosneb korteriomandite esemeks oleva kinnisasja aadressist ja täiendist „korteriühistu”.

(2) Korteriomandite asukoha aadressi muutumisel kinnistusraamatus muutub vastavalt ka korteriühistu nimi. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 599 teises lauses sätestatut ei kohaldata.

(3) Korteriühistu nime moodustamise täpsema korra kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega.

(4) Korteriühistu võib lisaks käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nimele kasutada muud nime (edaspidi täiendav nimi) tingimusel, et see piisavalt eristab teda kõikidest teistest Eestis registrisse kantud juriidilistest isikutest.

(5) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud täiendi asemel võib korteriühistu oma täiendavas nimes kasutada lühendit „KÜ”.

(6) Ükski muu isik ei tohi oma nimes kasutada sõna „korteriühistu” ega lühendit „KÜ”.

(7) Korteriühistu dokumentides peab olema märgitud korteriühistu nimi ja registrikood. Korteriühistu asukoht peab dokumentides olema märgitud juhul, kui see erineb korteriomandite asukohast.

2. jaotis. Korteriühistu organid ja juhtimine

§ 20.Korteriomanike üldkoosolek

(1) Käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut.

(2) Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

(3) Kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord.

(4) Kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil.

§ 21.Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata

(1) Korteriomanikel on õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata.

(2) Juhatus saadab käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud otsuse eelnõu kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha. Kui korteriomanik ei teata nimetatud tähtaja jooksul, kas ta on otsuse poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu.

(3) Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.

(4) Hääletustulemuste kohta koostab juhatus hääletusprotokolli ja saadab selle viivitamata korteriomanikele. Hääletusprotokolli kantakse:
1) korteriühistu nimi ja asukoht;
2) protokollija nimi;
3) vastuvõetud otsused koos hääletamistulemustega, sealhulgas otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed;
4) otsuse suhtes eriarvamusele jäänud korteriomaniku nõudel tema eriarvamuse sisu;
5) muud hääletamise suhtes olulise tähtsusega asjaolud.

(5) Käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud korteriomanike seisukohad on hääletusprotokolli lahutamatu lisa.

(6) Kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule, võib otsuseid vastu võtta, järgimata käesoleva seaduse §-s 20 ja käesoleva paragrahvi lõigetes 1–5 sätestatut. Sel juhul tuleb otsus vormistada kirjalikult ja allkirjastada korteriomaniku poolt.

(7) Käesoleva paragrahvi lõikes 6 sätestatut kohaldatakse ka juhul, kui korteriomanikke on rohkem ja nad kõik nõustuvad otsusega.

§ 22.Hääleõigus üldkoosolekul

(1) Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus.

(2) Korteriomanike üldkoosolekul osalemiseks õigustatud korteriomanike ring määratakse üldkoosoleku päeval enne üldkoosoleku algust.

(3) Korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib käesoleva seaduse § 32 kohaselt tehtud otsus. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata.

(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 3 sätestatut ei kohaldata, kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule. Sel juhul peavad korteriühistu ja korteriomaniku vahelised tehingud olema kirjalikud või tuleb viivitamata vormistada korteriomaniku allkirjastatud dokument tehingu oluliste tingimuste kohta.

(5) Üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Esindaja osavõtt üldkoosolekust ei võta korteriomanikult õigust osaleda üldkoosolekul. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha sama isiku poolt esindatavate korteriomanike ülemmäära.

§ 23.Uue üldkoosoleku kokkukutsumine

(1) Kui korteriomanike üldkoosolek on käesoleva seaduse § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata.

(2) Uue üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadetakse otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates kümne päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe päeva pärast.

§ 24.Juhatus

(1) Juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Korteriühistu juhatusele kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse § 26 lõikes 2 ning §-des 27–29 ja 32 mittetulundusühingu juhatuse kohta sätestatut.
[RT I, 20.04.2017, 1 – jõust. 15.01.2018]

(2) Juhatusel võib olla üks liige (juhataja) kuni kolm liiget. Põhikirjaga võib ette näha käesolevas lõikes sätestatust erineva juhatuse liikmete arvu või selle ülem- ja alammäära.

(3) Korteriühistul ei pea olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule.

(4) Juhatuse puudumisel juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt.

§ 25.Juhatuse asendusliikme määramine

(1) Korteriomanik, korteriühistu võlausaldaja või muu huvitatud isik võib mõjuval põhjusel nõuda kohtult korteriühistu juhatuse asendusliikme määramist.

(2) Huvitatud isik võib nõuda korteriühistu juhatuse asendusliikme määramist ka käesoleva seaduse § 24 lõikes 3 sätestatud juhul.

(3) Kohus määrab võimaluse korral korteriühistu juhatuse asendusliikmeks isiku, kes vastab käesoleva seaduse § 28 lõikes 2 sätestatud nõuetele.

(4) Kohtu määratud juhatuse asendusliikme volitused kestavad kuni uue juhatuse liikme määramiseni korteriomanike üldkoosoleku poolt.

3. jaotis. Valitseja

§ 26.Valitseja

(1) Korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik (edaspidi valitseja).

(2) Korteriühistul võib korraga olla ainult üks valitseja.

(3) Valitseja valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse korteriühistu juhatuse kohta sätestatut.

§ 27.Valitseja juhatuse liikme vastutus

(1) Kui valitseja on tekitanud oma kohustuste rikkumisega kahju korteriühistule ja korteriühistu ei saa oma nõudeid rahuldada valitseja vara arvel, vastutab korteriühistule tekitatud kahju eest ka isik, kes oli valitseja juhatuse liige kahju tekkimise ajal. Valitseja juhatuse liige vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et nii valitseja kui ka tema ise valitseja juhatuse liikmena on oma kohustusi täitnud juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega.

(2) Mitu valitseja juhatuse liiget vastutavad käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud kahju hüvitamise kohustuse eest solidaarselt.

(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõude aegumistähtaeg on viis aastat.

(4) Pankrotihalduril on õigus käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõue esitada ka juhul, kui korteriühistu on nõudest valitseja juhatuse liikme vastu loobunud või sõlminud temaga kompromissilepingu või nõuet või selle esitamist kokkuleppel valitseja juhatuse liikmega muul viisil piiranud või aegumistähtaega lühendanud.

§ 28.Majahaldur

(1) Valitseja peab määrama iga oma esindatava ja juhitava korteriühistu jaoks füüsilise isiku (edaspidi majahaldur), kes tegeleb valitseja ülesannete täitmisega selles korteriühistus.

(2) Majahalduril peab olema kinnisvarahalduri, korteriühistujuhi või korterelamuhalduri kutse kutseseaduse tähenduses.
[RT I, 09.05.2017, 1 – jõust. 01.01.2018]

(3) Isik võib olla samal ajal mitme korteriühistu majahaldur.

(4) Valitseja peab tegema majahalduri nime ja kontaktandmed korteriomanikele teatavaks.

(5) Kui valitseja rikub käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud kohustust ega kõrvalda rikkumist hiljemalt ühe kuu möödumisel selle tekkimisest, võib korteriomanike üldkoosoleku otsusega valitseja tagasi kutsuda ja temaga sõlmitud käsunduslepingu erakorraliselt üles öelda.

(6) Käesoleva paragrahvi lõikes 5 sätestatud õigust ei saa korteriomanike kokkuleppega ega korteriühistu põhikirjaga piirata ega välistada.

4. jaotis. Otsuste kehtetus

§ 29.Korteriühistu organi otsuse kehtetus

(1) Kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.

(2) Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega.

(3) Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates.

(4) Huvitatud isiku taotlusel võib kohus ennistada käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud tähtaja. Ennistamisele kohaldatakse tsiviilkohtumenetluse seadustikus seaduses sätestatud menetlustähtaja ennistamise kohta sätestatut.

(5) Kohus ei aruta korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamisel asja enne, kui on möödunud käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud tähtaeg. Eri avaldused sama otsuse kehtetuks tunnistamiseks liidetakse ühte menetlusse.

(6) Vajaduse korral peatab kohus menetluse ajaks:
1) vaidlustatud otsuse kehtivuse ja keelab samasisulise otsuse vastuvõtmise;
2) olemasoleva juhatuse liikme ametiseisundi kehtivuse ja määrab korteriühistule juhatuse asendusliikme.

3. jagu. Korteriomandi eseme kasutamine

§ 30.Korteriomaniku õigused

(1) Korteriomanikul on õigus:
1) kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga;
2) kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt.

(2) Korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.

(3) Käesolevas paragrahvis sätestatud õigused on ka korteriomandit kasutaval isikul.

(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud nõude võib esitada ka korteriühistu.

§ 31.Korteriomaniku kohustused

(1) Korteriomanik on kohustatud:
1) hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud;
2) taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse;
3) võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Selle tõttu tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada.

(2) Eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta.

(3) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 1 ja 2 sätestatud kohustuste täitmisel kohaldatakse asjaõigusseaduse §-s 143 sätestatut.

(4) Korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatut.

(5) Korteriomanik on kohustatud korraldama oma korteriomandi valitsemise ka ajal, kui ta ise viibib sellest eemal.

4. jagu. Korteriomandi võõrandamise nõue

§ 32.Korteriomandi võõrandamise nõude esitamine

(1) Kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab.

(2) Võõrandamisnõude võib eelkõige esitada, kui korteriomanik:
1) on korduvalt jätnud täitmata käesoleva seaduse §-s 31 sätestatud kohustused;
2) on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või
3) häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist.

(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel.

(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõude esitamist ei saa korteriomanike kokkuleppega välistada ega piirata.

(5) Kui kinnisomand on jagatud kaheks korteriomandiks, võib käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõude esitada üks korteriomanik teise vastu.

§ 33.Otsuse täitmise nõudmine

(1) Kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest.

(2) Käesoleva paragrahvi lõike 1 esimeses lauses nimetatud tähtaega ei pea järgima, kui korteriomanik on teatanud, et ta keeldub võõrandamisest.

(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud hagi tuleb esitada enne ühe aasta möödumist nõude esitamisest.

(4) Korteriomanik või korteriühistu võib nõuda kohtuotsuse täitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.

5. jagu. Valitsemine

§ 34.Valitsemise üldpõhimõtted

(1) Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes.

(2) Korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu.

(3) Isik, kellel on samal alusel kõigi korteriomanike vastu korteriomandist tulenev nõue, mille kohta seadus näeb ette solidaarkohustuse, peab selle esitama korteriühistu vastu.

§ 35.Tavapärane valitsemine

(1) Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.

(2) Tavapärase valitsemisena käsitatakse eelkõige järgmisi tegevusi:
1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont;
2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine;
3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine;
4) korteriühistu vastutuse kindlustamine;
5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine;
6) laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat;
7) energiaauditi ja energiamärgise tellimine.

§ 36.Laenu võtmine

(1) Laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmise, kui see kohustus kas iseseisvalt või koos olemasolevate kohustustega ületab korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summa, võib otsustada käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega.

(2) Enne käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud kohustuse võtmist peab korteriühistu juhatus laskma kanda korteriühistute registrisse sellekohase märkuse.

§ 37.Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud toimingud

(1) Korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud toimingute tegemise võib otsustada ka korteriühistu juhatus, kui viivitamine tekitaks kaasomandi esemele olulist kahju.

(3) Kui kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulude kandmine ei ole kehtiva majanduskava alusel võimalik, kohaldatakse käesoleva seaduse § 41 lõikes 4 sätestatut.

§ 38.Olulised ümberkorraldused ja hoone taastamine

(1) Ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet.

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuseks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab käesoleva seaduse § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma.

(3) Kui üle poole hoonest hävib ja kahju ei ole kindlustusega või muul moel kaetud, ei saa hoonet taastada tavapärase valitsemise raames.

§ 39.Kaasomandi eseme ajakohastamine

 Kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada käesoleva seaduse § 9 lõikes 3 sätestatud häälteenamusega.

§ 40.Kohustuste jaotus korteriomanike vahel majandamiskulude kandmisel

(1) Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

(2) Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

(3) Korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

§ 41.Majanduskava

(1) Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb järgmistest osadest:
1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest;
2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud;
3) korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel;
4) reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus;
5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus.

(2) Kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus.

(3) Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek.

(4) Kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks.

(5) Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni.

§ 42.Viivis ja sissenõudmiskulude hüvitamine

(1) Kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses.

(2) Kui korteriühistu võib nõuda viivist, võib ta nõuda korteriomanikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist võlaõigusseaduses sätestatud suuruses ja tingimustel.

6. jagu. Korteriühistu nõude tagamine

§ 43.Korteriomandi omandaja vastutus

(1) Korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest.

(2) Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega.

§ 44.Korteriühistu pandiõigus

(1) Korteriühistul on korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile (edaspidi korteriühistu pandiõigus).

(2) Korteriühistu pandiõigusele kohaldatakse seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut.

(3) Korteriühistu pandiõiguse suurus on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa.

(4) Korteriühistu pandiõiguse suurus määratakse korteriomanike üldkoosoleku poolt kinnitatud majandusaasta aruande järgi omandi ülemineku päeva seisuga. Kui korteriühistul on kohustus esitada majandusaasta aruanne korteriühistute registrile, määratakse korteriühistu pandiõiguse suurus registrile esitatud majandusaasta aruande järgi.

(5) Kui korteriühistu esimese majandusaasta kohta ei ole veel aruannet, määratakse korteriühistu pandiõiguse suurus majanduskava järgi. Kui käesoleva seaduse § 41 lõike 2 kohaselt on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse pandiõiguse suurus selles osas majanduskavas sisalduva prognoosi järgi.

(6) Eriomandi kokkuleppes võivad korteriomanikud määrata korteriühistu pandiõigusele kindla rahalise suuruse.

7. jagu. Õigus saada teavet

§ 45.Korteriomaniku õigus saada teavet

(1) Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega.

(2) Juhatus võib keelduda teabe andmisest ja dokumentide esitamisest, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele.

(3) Korteriomanik võib juhul, kui juhatus keeldub teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, nõuda, et tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek, või esitada kahe nädala jooksul juhatuse keeldumise saamisest arvates või nelja nädala jooksul taotluse esitamisest arvates, kui juhatus sellele ei ole vastanud, hagita menetluses kohtule avalduse juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama.

§ 46.Korteriomaniku kohustus anda teavet

(1) Korteriomanik on kohustatud teatama korteriühistule oma olemasolevate sidevahendite andmed, eelkõige telefoninumbri või elektronposti aadressi.

(2) Kui korteriomaniku elu- või asukoht erineb korteriomandi asukohast, on korteriomanik kohustatud korteriühistule teatama ka oma elu- või asukoha postiaadressi.

(3) Kui korteriomanik ei ole korteriühistule teatanud oma elu- või asukoha postiaadressi, on korteriühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht.

§ 47.Muu isiku õigus saada teavet

 Kui korteriomand on koormatud piiratud asjaõigusega, on piiratud asjaõiguse omajal õigus saada korteriühistult teavet korteriomaniku majandamiskulude võlgnevuse suuruse ja selle tekkimise aluste kohta.

8. jagu. Korteriühistu vara ja raamatupidamine

§ 48.Reservkapital

 Korteriühistul peab olema reservkapital, mille suurus on vähemalt üks kaheteistkümnendik korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest. Reservkapitali suuruse üle otsustab korteriomanike üldkoosolek.

§ 49.Järelevalve

 Järelevalvele kohaldatakse mittetulundusühingute seaduse §-s 34 sätestatut.

§ 50.Raamatupidamine

(1) Juhatus korraldab korteriühistu raamatupidamist.

(2) Kuni kümne korteriomandiga korteriühistu, mida korteriomanikud juhivad ja esindavad ühiselt käesoleva seaduse § 24 lõike 4 kohaselt, võib pidada kassapõhist raamatupidamist. Sellisel juhul kohaldatakse raamatupidamise seaduse § 43 lõikes 2 sätestatut.

§ 51.Majandusaasta aruanne

(1) Kui korteriühistu peab koostama majandusaasta aruande, kohaldatakse selle koostamisele, esitamisele ja kinnitamisele mittetulundusühingute seaduse § 36 lõigetes 1–4 mittetulundusühingu majandusaasta aruande kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega.

(2) Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha korteriühistu raamatupidamise aastaaruande audiitorkontrolli kohustuse.

(3) Korteriühistu majandusaasta aruandes märgitakse lisaks muudele seaduses sätestatud andmetele ka iga korteriomandi majandamiskulude suurus.

(4) Korteriühistu esitab kinnitatud majandusaasta aruande korteriühistute registrile kuue kuu jooksul majandusaasta lõppemisest arvates. Kui audiitorkontroll on kohustuslik, esitatakse aruanne koos vandeaudiitori aruandega.
[RT I, 21.05.2014, 1 – jõust. 01.01.2018]

9. jagu. Korteriühistu maksejõuetuse erisused

§ 52.Pankrotiseaduse kohaldamine

 Korteriühistu maksejõuetuse korral kohaldatakse pankrotiseaduses sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega.

§ 53.Ajutise majanduskava kehtestamine

(1) Halduri ettepanekul otsustab kohus ajutise majanduskava kehtestamise. Ajutine majanduskava peab tagama vähemalt pankrotimenetluse kulude katmise ja korteriomandite tavapärase valitsemise kuni käesoleva seaduse § 54 lõikes 1 sätestatud majanduskava kehtestamise otsustamiseni.

(2) Pankroti väljakuulutamisel otsustab kohus ajutise majanduskava esitamise tähtaja, mis ei või olla pikem kui 30 päeva.

(3) Ajutise majanduskava kehtestamisel võib kohus ette näha tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumise pärast kulude suuruse selgumist ka juhul, kui korteriühistu põhikirjas ei ole seda ette nähtud.

(4) Ajutise majanduskava kehtestamise määruse peale võivad korteriühistu, korteriomanikud, pankrotiavalduse esitaja ja pankrotihaldur esitada määruskaebuse.

§ 54.Majanduskava kehtestamine

(1) Pärast nõuete kaitsmist otsustab kohus halduri ettepanekul korteriühistu majanduskava kehtestamise korteriühistu maksevõime taastamiseks (edaspidi maksevõimet taastav majanduskava) või korteriomandite eriomandi osa ja korteriühistu lõpetamiseks (edaspidi korteriühistut lõpetav majanduskava).

(2) Majanduskava kehtestamise määruse peale võivad korteriühistu, korteriomanikud ja võlausaldajad esitada määruskaebuse. Korteriühistut lõpetava majanduskava kehtestamise määruse peale võib määruskaebuse esitada ka korteriomandit koormava piiratud asjaõiguse omaja. Ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse kohta võib esitada määruskaebuse.

§ 55.Maksevõimet taastava majanduskava kehtestamine

(1) Kohus otsustab maksevõimet taastava majanduskava kehtestamise, kui kõiki asjaolusid arvestades on korteriühistu maksevõime taastamine mõistliku aja jooksul võimalik.

(2) Kohus otsustab kehtestada maksevõimet taastava majanduskava sellises suuruses ja nii pikaks ajavahemikuks, kui on vajalik võlausaldajate nõuete rahuldamiseks võimalikult suures ulatuses võimalikult lühikese aja jooksul. Kohus arvestab majanduskava kehtestamise otsustamisel kõiki asjaolusid, eelkõige korteriomandite tähendust korteriomanike jaoks, korteriomanike maksevõimet ja maksejõuetuse tekkimise põhjusi.

(3) Maksevõimet taastava majanduskava kehtestamise otsustamisele ja selle tagajärgedele kohaldatakse pankrotiseaduses kompromissi kinnitamise ja selle tagajärgede kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega.

(4) Võlausaldajate nõuded korteriühistu vastu, mida ei ole pankroti käigus esitatud, samuti nõuded selles osas, mis jäävad pankroti käigus rahuldamata, lõpevad.

§ 56.Korteriühistut lõpetava majanduskava kehtestamine

 Kohus otsustab korteriühistut lõpetava majanduskava kehtestamise ning korteriomandite eriomandi osa ja korteriühistu lõpetamise, samuti korteriomandeid koormavate piiratud asjaõiguste lõpetamise või ülekandmise avatavasse kinnisasja registriossa, kui kõiki asjaolusid arvestades ei ole maksevõimet taastava majanduskava kehtestamine võimalik.

4. peatükk. Korteriomandite ja korteriühistu lõppemine

§ 57.Korteriomandite ja korteriühistu lõpetamise viisid

(1) Korteriomandid ja korteriühistu lõpetatakse korteriomanike vahel sõlmitud eriomandi lõpetamise kokkuleppega või korteriomandite omaniku otsusega.

(2) Korteriühistu lõpetamine, samuti sundlõpetamine ilma korteriomandi eriomandi osa lõpetamiseta ei ole võimalik.

§ 58.Eriomandi lõpetamine kokkuleppega

(1) Korteriomanikud võivad kokkuleppega otsustada korteriomandite eriomandi osa ja korteriühistu lõpetamise.

(2) Eriomandi lõpetamiseks on nõutav korteriomanike kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse.

(3) Eriomandi lõpetamise kokkuleppele kohaldatakse asjaõigusseaduse §-s 120 sätestatut.

(4) Tehingule, millega kohustutakse eriomandit lõpetama, kohaldatakse asjaõigusseaduse §-s 119 sätestatut.

§ 59.Eriomandi lõpetamise nõudmine

(1) Korteriomandite eriomandi osa ja korteriühistu lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmise nõudmisele kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 9 eriomandi kokkuleppe muutmise kohta sätestatut.

(2) Kui hoone on täielikult hävinud, eeldatakse, et korteriomandite eriomandi osa ja korteriühistu lõpetamine on korteriomanike õigustatud huve arvestades kooskõlas hea usu põhimõttega ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.

§ 60.Korteriomandite registriosade ja korteriühistu registrikaardi sulgemine

(1) Avalduse kanda korteriühistu likvideerimine registrisse esitab korteriühistu korteriühistute registri pidajale. Avaldusele tuleb lisada eriomandi lõpetamise kokkuleppe ärakiri.

(2) Avaldus korteriomandite registriosade sulgemiseks ja korteriühistu registrikaardi sulgemiseks esitatakse kinnistusraamatu pidajale. Pärast avalduse saamist edastab kinnistusraamatu pidaja avalduse korteriühistute registri pidajale.

(3) Korteriomandite registriosade sulgemisel avatakse kinnisasja kohta uus registriosa ning samal ajal suletakse kõikide korteriomandite registriosad asjaõigusseaduses ja kinnistusraamatuseaduses sätestatud korras. Suletud registriosade andmed kantakse avatava registriosa vastavatesse jagudesse.

(4) Korteriomandite registriosade sulgemise kanne tehakse pärast seda, kui korteriühistute registri pidaja on teatanud, et puuduvad takistused korteriühistu registrikaardi sulgemiseks. Korteriühistu registrikaardi võib sulgeda pärast korteriühistu likvideerimist. Korteriühistu registrikaardi sulgemise kanne tehakse viivitamata pärast korteriomandite registriosade sulgemise kande tegemist.

(5) Kinnistusraamatu pidaja ja korteriühistute registri pidaja täpsema tegevuse korteriomandite registriosade ja korteriühistu registrikaardi sulgemisel kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega.

§ 61.Korteriomandite lõpetamine omaniku avalduse alusel

(1) Isik, kellele kuuluvad kõik korteriomandid, võib kinnistusraamatu pidajale esitatava kinnistamisavaldusega lõpetada eriomandid ja korteriühistu. Eriomandid lõpevad kande tegemisega kinnistusraamatusse.

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud juhul kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 60 sätestatut.

5. peatükk. Korterihoonestusõigus

§ 62.Korterihoonestusõigus

(1) Kui hoonestusõigus kuulub mõtteliste osadena mitmele isikule, võivad hoonestajad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile hoonestusõiguse oluliseks osaks olevas või hoonestusõiguse alusel ehitatavas hoones ja luuakse korterihoonestusõigused.

(2) Hoonestaja võib jagada talle kuuluva hoonestusõiguse korterihoonestusõigusteks. Sellisel juhul kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 8 sätestatut.

(3) Korterihoonestusõiguste loomiseks on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek.

(4) Kinnisasi ei saa samal ajal olla korteriomandite esemeks ja koormatud korterihoonestusõigusega.

(5) Korterihoonestusõiguste kinnistamisel avatakse igale korterihoonestusõigusele kinnistusregistri iseseisev osa ja samal ajal suletakse hoonestusõiguse senine registriosa. Koormatud kinnisasja registriossa tehakse kanne selle kohta, et hoonestusõigus on jagatud korterihoonestusõigusteks.

(6) Muus osas kohaldatakse korterihoonestusõigusele korteriomandit ja hoonestusõigust reguleerivaid sätteid.

6. peatükk. Korteriühistute register

§ 63.Registri pidamine

(1) Korteriühistute register (edaspidi register) on mittetulundusühingute ja sihtasutuste registri osa, mille suhtes kohaldatakse mittetulundusühingute ja sihtasutuste registri kohta õigusaktides sätestatut, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti.

(2) Registrit peab Tartu Maakohtu registriosakond.
[RT I, 09.05.2017, 1 – jõust. 01.01.2018]

(3) [Kehtetu – RT I, 09.05.2017, 1 – jõust. 01.01.2018]

(4) Korteriühistu registrikaardile kantakse järgmised andmed:
1) korteriühistu registrikood;
2) korteriühistu nimi;
3) korteriühistu täiendav nimi;
4) korteriühistu asukoha aadress, kui see erineb korteriomandite asukoha aadressist;
5) juhatuse liikme nimi ja isikukood;
6) valitseja nimi ja registrikood;
7) pankrotihalduri nimi ja isikukood;
8) likvideerija nimi ja isikukood;
9) juhatuse liikmete ja likvideerijate esindusõiguse kord, kui see erineb seaduses ettenähtud üldreeglist;
10) põhikirja kinnitamise aeg ja põhikirja muutmise aeg;
11) märkus käesoleva seaduse §-s 36 sätestatud laenu kohta;
12) lõpetamine;
13) pankroti väljakuulutamine ja pankrotimenetluse lõppemine;
14) registrist kustutamine;
15) likvideeritud ühistu dokumentide hoidja andmed;
16) kande järjekorranumber ja kuupäev ning kandemääruse täitnud isiku ja kande otsustamiseks pädeva isiku allkiri, nimi ja amet;
17) viited varasematele ja hilisematele kannetele ning märkused.

(5) Kui kohus on käesoleva seaduse § 29 lõike 6 punkti 2 alusel peatanud juhatuse liikme ametiseisundi, kantakse registrisse selle kohta märkus.

7. peatükk. Rakendussätted

1. jaguSeaduse kohaldamine vallasasjadele

§ 64.Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaldamine vallasasjale

 Käesoleva seaduse 1.–4. ja 6. peatüki sätteid kohaldatakse ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile ja mitteeluruumile.

2. jagu. Üleminekusätted

§ 65.Olemasolevad korteriomandid

 Korteriomanditele, mis on käesoleva seaduse jõustumisel kantud kinnistusraamatusse, kohaldatakse käesolevas seaduses korteriomandi kohta sätestatut.

§ 66.Korteriomanike ühisused

(1) Kui korteriomandite kaasomandi osa valitsemiseks ei ole moodustatud korteriühistut kuni käesoleva seaduse jõustumiseni kehtinud korteriühistuseaduse tähenduses, tekib korteriomandite valitsemiseks käesoleva seaduse jõustumisel korteriühistu.

(2) Korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused lähevad üle korteriühistule.

(3) Kui korteriomanikud on nimetanud valitseja kuni käesoleva seaduse jõustumiseni kehtinud korteriomandiseaduse tähenduses, loetakse füüsilisest isikust valitseja korteriühistu juhatuse liikmeks ja juriidilisest isikust valitseja loetakse valitsejaks käesoleva seaduse tähenduses.

(4) Korteriühistu registrikaart avatakse korteriühistute registris ametiülesande korras.

§ 67.Ühe kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistud

(1) Kui ühe kinnisasja korteriomandite kaasomandi osa valitsemiseks ja majandamiseks on asutatud korteriühistu kuni käesoleva seaduse jõustumiseni kehtinud korteriühistuseaduses sätestatud korras, loetakse olemasolev korteriühistu korteriühistuks käesoleva seaduse tähenduses.

(2) Korteriühistu, mille registrikaardile on kantud kuni käesoleva seaduse jõustumiseni kehtinud korteriühistuseaduse § 3 lõikes 6 või § 17 lõike 4 teises lauses nimetatud andmed, kantakse käesoleva seaduse jõustumisel ametiülesande korras korteriühistuna korteriühistute registrisse.

(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul kustutatakse korteriühistu registrikaardilt korteriomandite kinnistute numbrid ja korteriühistu nimi kantakse korteriühistute registrisse korteriühistu täiendava nimena.

§ 68.Mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistud

(1) Kui mitme kinnisasja korteriomandite kaasomandi osa valitsemiseks ja majandamiseks on asutatud korteriühistu kuni käesoleva seaduse jõustumiseni kehtinud korteriühistuseaduse § 3 lõike 5 tähenduses, tekib käesoleva seaduse jõustumisel iga kinnisasja korteriomandite valitsemiseks korteriühistu käesoleva seaduse tähenduses ja olemasolev korteriühistu loetakse lõpetatuks.

(2) Korteriühistute registrikaardid avatakse korteriühistute registris ametiülesande korras.

(3) Likvideerimisele ja registrist kustutamisele kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja mittetulundusühingute seaduses mittetulundusühingu likvideerimise ja registrist kustutamise kohta sätestatut.

(4) Likvideeritava korteriühistu vara jagatakse pärast võlausaldajate nõuete rahuldamist käesoleva seaduse jõustumisel tekkinud korteriühistutele vastavalt eriomandi eseme üldpinna suurusele.

(5) Kui likvideeritava korteriühistu varast ei jätku võlausaldajate kõigi nõuete rahuldamiseks, vastutavad käesoleva seaduse jõustumisel tekkinud korteriühistud nõuete eest osavõlgnikena vastavalt eriomandi eseme üldpinna suurusele.

§ 69.Mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistu tegevuse jätkamine

(1) Käesoleva seaduse §-s 68 sätestatut ei kohaldata, kui korteriomanikud on teinud kuni käesoleva seaduse jõustumiseni kehtinud korteriühistuseaduse § 172 lõikes 1 nimetatud otsuse ja esitanud selle tähtaegselt registripidajale.

(2) Mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et käesolevas seaduses nimetatud korteriomanike enamuse otsuste tegemine on iga kinnisasja korteriomanike üldkoosoleku pädevuses.

(3) Mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistu puhul ei kohaldata käesoleva seaduse § 34 lõikes 3 sätestatut.

(4) Korteriomanikud võivad otsustada mitme kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistu lõpetamise. Lõpetamise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole selle kinnisasja kaasomandi osadest. Otsuse teinud üldkoosoleku protokoll peab olema notariaalselt tõestatud.

(5) Iga kinnisasja korteriomanikud võivad otsustada rohkem kui kahe kinnisasja valitsemiseks asutatud korteriühistust eraldumise käesoleva paragrahvi lõikes 4 sätestatud tingimustel.

(6) Käesoleva paragrahvi lõigetes 4 ja 5 nimetatud juhtudel kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 68 sätestatut.

§ 70.Juhatuse ja valitseja valimise ning registrisse kandmise tähtaeg

(1) Kui korteriühistu tekib käesoleva seaduse § 66 või 68 alusel, tuleb avaldus juhatuse liikme või valitseja korteriühistute registrisse kandmiseks esitada 2018. aasta 30. juuniks.

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõuet ei kohaldata juhul, kui korteriühistul ei pea olema juhatust käesoleva seaduse § 24 lõike 3 kohaselt.

§ 71.Laenu kohta märkuse registrisse kandmise tähtaeg

 Kui käesoleva seaduse jõustumisel vastavad korteriühistu rahalised kohustused käesoleva seaduse § 36 lõikes 1 sätestatud tingimustele, peab korteriühistu juhatus esitama 2018. aasta 31. detsembriks avalduse sama paragrahvi lõikes 2 nimetatud märkuse kandmiseks korteriühistute registrisse.

§ 72.Korteriühistu pandiõiguse rakendamine

(1) Kui enne käesoleva seaduse jõustumist on korteriomand koormatud hüpoteegiga, on korteriühistu pandiõiguse suurus kuni hüpoteegi kehtivuse lõpuni viis protsenti täitemenetluses jaotamisele minevast tulemist või pankrotimenetluses pandieseme müügist saadud rahasummast, aga mitte rohkem kui käesoleva seaduse § 44 lõikes 3 nimetatud summa.

(2) Kui korteriühistu pandiõiguse suurus käesoleva paragrahvi lõike 1 kohaselt on väiksem kui käesoleva seaduse § 44 lõikes 3 nimetatud summa, kohaldatakse ülejäänud osale esimesel vabal järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut.

3. jagu. Seaduste muutmine

§ 73. – § 92. [Käesolevast tekstist välja jäetud.]

4. jaguSeaduste kehtetuks tunnistamine

§ 93. – § 94. [Käesolevast tekstist välja jäetud.]

5. jaguSeaduse jõustumine

§ 95.Seaduse jõustumine

(1) Käesolev seadus jõustub 2018. aasta 1. jaanuaril.

Korteriühistu majanduskava. Osa 4. Korrashoiukulude prognoosimine majanduskavasse

Eelmises osas võrdlesime eelnevat perioodi. see tähendab, et vana majanduskava oli meil olemas. Read enamvähem korrespondeerusid ja lõpptulemus oli meie jaoks aktsepteeritav.

Kuidas me aga jõuame majanduskavani, kus meil sellised read ainult olekski, mida hea võrrelda?

Võtame hoolduse kulud. Me teame, et meie ventilatsiooniseadmele tuleb aastas teha kaks hooldust ja nende käigus vahetada välja filtrid. Üks hoolduskord maksab 400 eurot. see tähendab, et kulu aasta peale on 800 eurot. Jagades selle ära aasta peale, tuleb 66,66 kuus. Ümardame 67 peale. Vastavalt sellele, kuidas on meil hoolduse jagamine kokku lepitud, tuleb see meil jagada korterite vahel. Käesolevas näites kasutan ruutmeetripõhist jaotust. Majas on 880 ruutmeetrit. Seega 67/880= 0,076 eurot ruutmeeter. Et saada korteripõhine kulu, tuleb see korrutada korteri üldpinnaga. Ja seda kõigi kuude jaoks.

Nii peaksime läbi tegema kõik üksused, mis vajavad hooldust. Liites need lõpuks kokku, saame hoolduse kulu perioodi peale kokku.

Majanduskava lõplik koostamine

Kui meil on kõik üksused läbi arvutatud ja teada, tuleb meil majanduskava kokku tõsta. Töövahendid on selle juures vabalt valitavad. On see MS Excel, Open Office CALC või Google tabelarvutus. Aidata võib ka mõni korteriühistu programm. Tulemused jäävad lõpuks samaks.

Nagu teises osas juba ütlesin, et mõistlik on siin näidata esimest aastat kuude lõikes ja edasi juba aastate lõikes. Meil on kuu kulu teada ja aasta lõpuks peab kokku tulema 800. Kuna ümardasime ülespoole, siis tuleb summa 67×12= 804. See erinevus on aga väga väike, seega las ta olla nii nagu on.

Nagu varasemalt olen öelnud, peaks koostama majanduskava mitmeid aastaid ette. Ehk siis, esimene aasta kuude lõikes ja edasi juba aasta lõikes. Peaksime ka arvestama, et kulud suurenevad. Selle jaoks olen arvutustes kasutanud tarbijahinna indeksit. Ajal, kui ma näites kasutatavat prognoosi tegin, oli see 3,7%. Ehk iga järgnev aasta peaks olema selle jagu kallim. Kui esimesel prognoosiaasta on meil kulud teada ja tuleb kokku 800, siis edasi juba 800+(800×1+0,037)=830 eurot, järgnevale aastale liidame veel 3,7% ( 830+(830×1+0,037)=861 ) otsa jne.

Et veel arusaama lihtsustada, olen mina ka eraldi lisanud kõigi korterisuuruste kohta arvutuse, milline kulu oli varasemalt ja milliseks kulu kujuneb tulevikus. See on jälle väga lihtne valemirida, aga loob inimesele pildi, milline on olnud ja milliseks kujuneb tema kulu tulevikus.

Majanduskava osa- korrashoiu kulude jaotus korterite lõikes lihtsustab arusaamist kogupildist

Sellised väikesed lisad enamasti likvideerivad ka paljud küsimused juba eos. See tähendab, et küsitakse juba sisulisi asju ja see on meile kõigile juba abiks, et edasi liikuda.

Korteriühistu majanduskava. Osa 3. Korrashoiukulude eelmiste perioodide võrdlus

Selleks, et võrrelda andmeid, peavad need olema ka võrreldavad. Selle puhul on hea, kui kontod, mida võrreldakse, on samad nii raamatupidamises, kui ka halduse koostatud majanduskavas. See omakorda tähendab head koostööd raamatupidamise ja majahalduri vahel. See on ka üks põhjus, miks meie oleme teinud enda jaoks reegli, et kommunaalkulude arved elanikele koostab haldur. Tähelepanu tuleb pöörata sellele, et kogutav raha ja kulu oleks korrespondeeruv. Näiteks haldusfond on võrreldav halduse kulukontoga. Ehk kui majanduskavas on ette määratud, et aastas kogutakse kokku 1481 eurot halduskulu katteks, siis nii ka on. See loob võimaluse, et ei pea hakkama eraldi looma tulude ja kulude poolt. Teisisõnu, nagu on näha järgnevast tabelist, koguti halduseks 1481 eurot (majanduskavas kirjas) ja tegelik kulu oli 1481 eurot.

Tabel korteriühistu majanduskava ja tegelike tulemuste võrdlusena
Kasutan siin ja edaspidi ühe korteriühistu reaalset olukorda ja tulemusi

Remondifondi oli ette nähtud koguda 11559 eurot, aga tegelikult koguti 8319 eurot ja sellest kulutati kanalisatsiooni uuendamise osamakseks 4490 eurot. Remondifondi puhul tuleb eraldi tähelepanu juhtida sellele, et tema käitub teisiti kui teised fondid. See tähendab, et remondifondi kogutakse pikaajaliselt ette ja väljamaksed ei pruugi korrespondeeruda kogumisega.

Hooldusfond jaguneb tinglikult kaheks: preventatiivne tehnohooldus ja avariitööd. Ette nähtud summa oli 1770 eurot (ja ka koguti selline summa) eurot ja kulutati 1197 eurot- ventilatsiooni hooldusele, ummistuste likvideerimisele. Antud hooldusfondi kogumise suurus tuleks kriitiliselt üle vaadata, arvestada tegemata jäänud hooldustega, sest indeks tuleb alla 0,7. Küsimus, mis võib siin olla, kas mõni hooldus jäi tegemata või oligi fond liiga suurena planeeritud.

Andmete visualiseerimiseks ja võrdlemiseks kasutan koefitsenti “indeks”, nagu on eelnevas tabelis. Remondifondi, oli plaan oli koguda 11 559 eurot, see aga täideti 0,72 indeksi ulatuses, ehk koguti 8319 eurot (8319/11559=0,72). Üks näitab siin plaanituga võrdset olukorda, ühest väiksem puudujääki, ning ühest suurem tulemus ülejääki.

Antud näitaja toob välja read, kuhu oleks mõtet süveneda, ehk miks kava ja tegelikkuse vahe on nii suur.

Laenumakseks koguti 16 086 eurot ja tegelik makse oli 16 045 eurot. Indeks antud numbritega tuleb 0,997- ümardades kaks kohta- tuleb 1,00. Seega võib öelda, et indeks peegeldab graafikut piisava täpsusega ja on vastav tegelikule laenumaksele.

Veel tuleb tähelepanu juhtida kokkuvõtvatele ridadele tabelis. Olen välja toonud kokku laenuga ja kokku laenuta. Nende omavahelised indeksid erinevad üle kümne protsendi. Eelneva baasil võib väita, et tegelike ja prognoositud kulude vahe on äärmiselt suur ja prognoosimine peaks olema täpsem. Prognoosis tuleb suur vahe tuleb sisse juba remondifondis. See on ühtlasi ka väga hea näide sellest, kuidas üks rida andmeid võib moonutada tervikut.

Järgnevas tabelis on arusaama lihtsustamiseks välja toodud erinevate korterite planeeritud ja tegelikud kulud korrashoiule. Sellest saame järeldada, et aasta baasil korrashoiu kulusid maksti keskmiselt kaksteist protsenti vähem, kui oli planeeritud. Nagu eelnevatest tabelitest oli aru saada, siis suur põhjus selleks on enamasti remondifondi vähesem kogumine, mitte näiteks võlglaste maksmata arved.

Erinevate suurustega korterite keskmised makstud kulud

Osa 4. Korrashoiukulude prognoosimine majanduskavasse

Korteriühistu majanduskava. Osa 2. Elamu korrashoiukulude finantsanalüüs.

Finantsanalüüsi meetodid

Finantsanalüüsis on kolm põhilist meetodit, mida saab kasutada ka korteriühistu majanduskava koostamisel:

  • Horisontaalanalüüs– võrreldakse erinevate aastate näitajate rahalisi ja/või protsentuaalseid muutusi baasaasta näitajate suhtes ehk periooditi aset leidvaid muutusi.
  • Vertikaalanalüüs– võrreldakse ühte antud aasta näitajat ehk vaadeldakse erinevate komponentide omavahelisi suhtelist osatähtsust. Sisuliselt analüüsitakse aruande sisemist struktuurimuutuste dünaamikat.
  • Suhtarvude analüüs– mõõdab kahe erineva näitaja suhet. Finantssuhtarvud võimaldavad analüüsijal teha ettevõtte rahanduslike näitajate võrdlusi erinevatel perioodidel ja võrrelda neid teiste ettevõtete omadega.

Prognoosimise tähtsus elamuhalduses.

Arvestades hoonete eluiga (tihti 30-50 aastat või rohkem) on tuleviku prognoosimine äärmiselt olulise tähtsusega. Nii hoolduskulude kui ka remondi- või renoveerimiskulude poolest. Hoone elukaarel on mitmeid olulisi sündmusi, mille jaoks ka regulaarset hooldust tehes on vaja kulutada suuremaid summasid. Kokkuvõtvalt saab väita, et elamu seisukohtalt on oluline prognoosida perioodilisi hoolduskulusid ning remondikulusid, et säilitada nõudav olukord läbi selle, et vajaminevate tööde teostamiseks on ka reaalselt raha olemas.
MTÜ Kinnisvara Korrashoiu Liit soovitab koostada korteriühistu 10 aasta majanduskava. Arvestades tänapäeva trende, on tegemist väga pikaajalise prognoosiga, ning ettevõtluses sellega väga ei tegeleta, kuna Eesti ettevõtete keskmine vanus on ainult viis ja pool aastat. Küll aga on pika prognoosi koostamine vajalik ning ka võimalik elamu puhul, sest enamus vajalikust informatsioonist on teada.

Prognoosimisel kasutatavad üldised põhimõtted.

Et üldse midagi prognoosima hakata, on vaja teada, milliseid tulusid või kulusid me prognoosima hakkame. See tähendab, et on vaja aru saada, millised on elamus asuvad hooldust vajavad seadmed ning millisel ajal on vaja neid välja vahetada või millise sagedusega on vaja seadmete hooldusega tegeleda, et hinnata tulevikukulusid. Elukaare mõiste võib ka laiendada ka kõigile seadmetele. Rahvasuus on ütlus, mis liigub, see kulub, mis kulub, see vajab hooldust. Täpselt sama kehtib ka siin ning, mingil hetkel on vaja probleemne seade välja vahetada. Kinnisvara korrashoiu standardi üks regulaarne korrashoiu tegevus on tehnohooldus. Sellest tulenevalt on kõige lihtsam pidada seadmete olukorrast arusaamiseks hoolduspäevikut.

Tulude ja kulude grupeerimine

Tulude ja kulude grupeerimine on üks raamatupidamise olulisemaid aspekte. Nii on koostatud ka kasumiaruanne/tulemiaruanne, et tulud on üleval ja kulud allpool, eesmärk on aruannete lugemise ja mõistmise lihtsustamine.
Kõik hooldusega seotud andmed peaks olema hoolduse grupis. See vähendab riski, et miski jääb prognoosimisest välja ja lõpptulemusena on lihtsamalt võimalik kokku võtta summa ning sellest kujunemisest lihtsam aru saada. Kui see on aga laiali üle tulemiaruande, on seda silmaga raske haarata ja leida hoolduse lõpptulemit.
Lisaks on mõistlik näidata ka esmalt kokkuvõtlikku aruannet ning edasi see lisadena lahti kirjutada. Näiteks hoolduse grupis olevad erinevad seadmed, mille tarbeks raha kogutakse. Sama struktuuriga on üles ehitatud kasumit taotlevate juriidiliste isikute majandusaasta aruanne. Kõigepealt on kokkuvõtlikud aruanded ning seejärel on olulised asjad lisadena lahti kirjutatud.

Perioodide grupeerimine

Minu kogemus on, et “ vähem on rohkem“. See tähendab, et liiga palju numbreid pole silmale haaratavad ning tihtipeale ei suudeta ka kõike hoomata. See tähendab, et kuude lõikes on mõistlik näidata esimest prognoositavat aastat ning ülejäänud perioodi aasta lõikes.

Kulude suurenemine, inflatsioon

Üldine majandusreegel näeb ette, et kulud suurenevad. Seda on vaja aastate lõikes arvestada. Et see oleks elanikele võimalikult kergesti arusaadav, on mõistlik aluseks võtta kõigile tuntud näitaja. See võiks olla näiteks tarbjahinnaindeks. Tarbijahinna indeksit prognoosib Eesti Pank.

Diskonteerimine

Prognoosimisel on raha ajaväärtuse mõõtmine olulise tähtsusega. Erinevate projektide hindamisel on see väga olulisel kohal. Diskonteerimine on oma olemuselt tulude ja kulude nüüdisväärtuse hindamine. Selle aluseks on tähelepanek, et igasugune rahasumma on täna rohkem väärt kui mingil ajahetkel tulevikus, sest meil on üldreeglina inflatsioon.
Korterelamu puhul räägime prognoosist kuni kümme aastat (võibolla isegi rohkem) ja suurem rõhk on esimesel aastal. Mina jätan selle näitaja arvutustest välja, et lihtsustada arusaamist nii haldusega tegeleval inimesel kui ka elanikul. Finantsanalüütikuid, raamatupidajaid või inimesi, kes töötavad rahandusalal, on elamus reeglina vähemuses ning nendele keskendumine ei vii sihile. Kui hindame aga mingisuguseid konkreetseid pikaajalisi projekte, on seda mõistlik arvesse võtta.

Visualiseerimine

Andmete visualiseerimine on väga oluline. Cleveron AS juht ja üks asutajatest Arno Kütt on nentinud, et nende kava pakirobotite kasutamisest kirjutada kaheleheline tekst oli läbikukkumine, sest see oli liiga pikk ja keeruline, seda just selle tõttu, et seda ei saanud „lennult haarata“. Nende kahe lehekülje asemel kolme pildi kasutamine viis eesmärgile ja tagas lihtsuse arusaamisel. Sisu oli mõlemal juhul sama ning otsustavaks sai info kiire kättesaamine. Väga suurte majade puhul, kus sajad eurod enam head ülevaadet ei anna, võib isegi arve näidata tuhandetes. See on kompaktsuse mõttes väga hea lahendus. Vajadusel võib ühe kuni kaks komakohtavälja tuua, et olla natukene täpsem. Komakohta ei ole mõtet välja tuua aga täisnumbritel, sest see reeglina hägustab pilti ja pikad numbrid ei jää ka hästi meelde. Lisaks on tegemist juba üldkokkuvõttes ebaolulise numbriga. Võimalusel on ka tabelite ning graafikute kasutamine eelistatum, kui pikk tekst.

Finantsanalüüs korteriühistu majanduskava puhul

Osa 3. Eelmiste perioodide võrdluse koostamine

Korteriühistu majanduskava. Osa 1. Sissejuhatus

Korteriomandi ja korteriühistu seadus

Korteriühistu majanduskava on seaduses saanud endale terve paragrahvi. § 41 räägib üksipulgi kõigest, mida on silmas peetud. Väljavõte seadusest:

§ 41.Majanduskava

(1) Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb järgmistest osadest:
1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest;
2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud;
3) korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel;
4) reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus;
5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus.

(2) Kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus.

(3) Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek.

(4) Kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks.

(5) Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni.

Ühtepidi on väga hea, et selline asi on seadusesse sisse kirjutatud. See tõesti toob tähelepanu selle olulisusele. Kuid kas seda ka nii vaadatakse… Ma ei ole selles päris kindel.

Korteriühistute infoleht, (juba aastast 2005) ütleb, et majanduskava on vastavalt elamu suurusele ja rahalistele vahendiele üksikasjalikum või üldisem, kajastades elamu halduseks, hoolduseks ning remondiks vajaminevaid vahendeid: sisaldades komponente nii tulemiaruandest, bilansist, kui ka rahakäibe aruandest. Kokkuvõtvalt jällegi, väga hästi öeldud.

Tore, aga kuidas koostada majanduskava nii, et sellest saaksid kõik aru ühtemoodi, ning sellest on võimalik peale vaadates järeldusi teha?

Järgnevates postitustes räägin enda finantsanalüüsisalasestest kogemustest ning võimalustest rakendada neid korteriühistu majanduskava koostamisel ja selle selgitamisel elanikele. Lõppeesmärk on koostada majanduskava, mida elanikud mõistaksid ja saaksid sellest ühtemoodi aru.

Järgmine osa, Osa 2

Korteriühistu kulude jaotamine

Korteriühistu kulude jaotamine on tihtipeale vaidluste jada. Siin on minu nägemus enamlevinud korteriühistu kulude jaotamisest. Ei ole olemas ühte kindlat võimalikku lahendust. Kõik on lõpuks kokkuleppe küsimus.

Korteriühistu kulude jaotamine

Vesi

Ilmselt ei ole vee kulu arvestamine vaidluse koht, kuna kõik käib mõõturite järgi. Mis ilmselt on ka kõige lihtsam ja mõistlikum lahendus. Täna on enamasti ka interneti põhised lahendused olemas, et kõik näidud saab iga korteriomanik ise fikseerida ja paberimajandust on sellevõrra vähem. Ja veel moodsam lahendus on veenäitude automaatne lugemine.

Vee ülekulu on mõistlik jagada vee tarbimise järgi. Igal mõõturil on mingisugune “eksimisruum” ja mida rohkem on vett tarbitud, seda suurem võib see “eksimus” olla.

Küte

Kütte jagamisel ilmselt ei ole ka väga suuri vaidlusi. See on mõistlik teha korteri üldpinna järgi. Mida suurem on korter, seda rohkem kütet kulub. Suhteliselt loogiline. Mida aga siis teha, kui pool maja on kaugkütte peal ja pool maja on elektrikütte peal? On tehtud arvutused, et mõistlik oleks, kui kaugküttest maksavad elektrikütjad kinni 30%. Aga selle “mahamüümine” elektrikütjatele on raske. Täna on sellel asjal juba uus huvitav mõõde. Elektriküte tuleb märkimisväärselt kallim kui kaugküte. Väga lihtne, võrrelge elektri megavati hinda ja soojaenergia megavati hinda. Soojuse hulk on sama, kas see võetakse kaugküttest või elektrist.

Sama vaatenurga alt tasub ka mõelda, kas on mõistlik vett soojendada boileriga. Ka soojavee süsteemi väljaehitamine maksab raha, aga läbi arvutada ja tulemusi vaadata jõuab välja ühe vastuseni.

Prügivedu

Prügiveo kõige mõistlikum jaotus on kulu ühe inimese kohta. Prügi tekitab inimene, mitte korteri suurus või korterite arv. Vaadake enda ümber ringi, mõnes korteris elab inimene üksinda kolmetoalises, teises ühetoalises on neli inimest. Prügi toodab ühetoaline märkimisväärselt rohkem.

Hooldus

Selleks, et see teema kokku saada, peaksime me võtma kõik hooldustvajavad seadmed eraldi.

Katlaruumi seadmed. Siin väga suurt vaidlust ei teki. Mida suurem korter, seda rohkem radiaatoreid ja seda rohkem kütet tarbib ja tsirukaltsioonipumbad teevad rohkem tööd. Loogiline on ruutmeeter. Ka vee soojendamine on soojavee kuluga lihtsalt välja arvutatav, sest mõõturid on olemas.

Ventilatsiooniseade. Ka loogiline oleks, et mida rohkem tube, seda suurem kubatuur toas ja seda rohkem on tarvis kasutada seadet. Kuid. Sama olukord, nagu eelnevalt kirjeldatud. Kolmetoalises korteris üks inimene ja ühe toalises korteris neli inimest. Need neli inimest “tarbivad” kindlasti rohkem õhku. Seega siin tunduks loogiline ehk inimese peale. Aga, õhu kogused on enamasti ikkagi ühed ning see mitu inimest toas viibib, ei mõjuta otseselt ventilatsiooniseadme tööd. Muidugi oleneb palju ka sellest, kas ventilatsiooniseadet on võimalik juhtida korterist seest või toimub see tsentraalselt. Seega lihtsuse mõttes jääme ka siin ruutmeetri jaotuse peale.

Üldelekter

Üldelektri kulude all mõistetakse tihti kulusid, mis on seotud trepikodade ja keldrite valgustusega. Aga ei saa ka ära unustada katlaruumi, ventilatsiooniseadet. Jällegi on mõistlik jagada üldelekter mitmeks osaks. Üks osa, mis puudutab trepikodade ja keldrite valgustust ei ole seotud korteri üldpinnaga, ega inimeste arvuga korteris. Igas trepikojas on kindel arv valgusteid ja ei ole nii, et mida suurem korter, seda rohkem valgusteid. Seega valgustuse osa võiks olla korteri kohta.

Katlaruumi tsirkulatsioonipumpade, ventilatsiooniseadme elektrikulu on aga juba rohkem seotud korterite üldpinnaga. Mida suurem korter, seda suurem õhuvoolu hulk, seda suurem soojatarbimine.

Raamatupidamine

Kui tehakse arveid välja, juhib kulu korteriomand. Veemõõturite kulu fikseerimine toimub samuti korteripõhiselt. Raamatupidaja põhiline töö on arvetega nii sissetulevad kui väljaminevad ja see ei ole seotud sellega, kui suur on üldpind. Seega mõistlik jaotus on omandipõhine.

Haldus

Sarnaselt eelmisele, ei ole väga vahet, kas korterite üldpind on 1000m2 või 2000m2. Väljas, territooriumi koristamine on vaja organiseerida. Muruniitmine on vaja organiseerida, hooldused on vaja organiseerida jne. Majanduskava tuleb koostada üks ja see ei sõltu üldpinnast. Seega jällegi, kulujuhiks on korteriomand. Vahe tuleb küll sisse sellega, kui korteriühistu liikmetega suhelda, kas neid on kümme või kolmkümmend. Seega ka ruutmeetri jaotus on täitsa mõeldav.

Remondifond

Remondifond käitub oma olemuselt juba natukene erinevalt. Võib mõelda mitutpidi. Näiteks, kui kogutakse raha trepikodade remondiks või elektrisüsteemi väljavahetamiseks, siis ei ole vahet, kui suur on korteri pindala, mis on trepikojaga seotud. Kui aga kogutakse raha, mis on seotud katuse uuendamisega, on aga kõik seotud korteri üldpinnaga. Sama fassaadi soojustamise, viimistlemisega seotud kulud.

Ehk, kui on võimalik diferentseerida, oleks hea, aga lihtsuse huvides ei ole seda mõistlik teha. Seega jagades kogu kogutava fondi ruutmeetrite vahel lihtsustame arvutusi märkimisväärselt. Lisaks diferentseerides ja kogudes vahendeid aastaid on kogu see protsess väga kinni ka täpsetes eelarvestustes.

Heakorrakulud

Trepikodade koristamine ja akende pesu ei ole otseselt seotud korteri suurustega trepikojas. Välisterritooriumi koristamine ei ole ka seotud sellega, kui palju on korterite üldpind. Muruniitmine, lumelükkamine samuti mitte. Seega kulude jaotus korterite vahel on mõistlik lahendus.

Nagu alguses öeldud on korteriühistu kulude jaotamine kokkuleppe küsimus. Tuleb kaaluda erinevaid nüansse ning arvestada erisustega. Ja lõppude lõpuks, kui kõik on rahu, siis on jaotus õigesti tehtud.

Kinnisvara halduse mudelid

On olemas neli kinnisvara halduse mudelit.

  1. Isehaldamise mudel
  2. Halduskonsultandi (e-konsultandi) mudel
  3. Haldustöövõtja mudel
  4. Korrashoiu tervikmudel
Kinnisvara korrashoiu mudelid

Kinnisvara isehaldamise mudel

Ega siin ei olegi palju millest rääkida. teoorias peaks see olema kõige soodsam võimalus ning ka kogu vastutus langeb omanikule endale. Sest omanik ise teeb kõik vajalikud toimingud

Isehaldamise erijuhtumiks saab pidada otsetöövõttu. Olukord kus omanik kasutab tööjõudu, et oma idee ellu viia. Vastutus jääb siin aga lõpuks ikkagi omanikule ja töömees vastutab oma kompetentsi eest, et ta suudab antud ülesanded täita.

Kinnisvara halduskonsultandi (e-konsultandi) mudel

See on meil ehk kõige levinum mudel ning selle vajaduse tingivad kolm väga lihtsat olukorda. Omanikul puudub aeg, oskus sellega tegeleda või ta on niiöelda korralduslikult suutmatu. Korralduslikult suutmatu tähendab seda, kui omanike on mitu ning omanikud piirduvad strateegiliste otsuste vastuvõtmisega, mitte aga korrashoiukavade elluviimisega

Haldur korraldab omaniku(e) volituse alusel korrashoiuga seonduvaid küsimusi. Sisuliselt on ta omanikule(ele) konsultandiks, kellele tasutakse lepingus paika pandud tasu. Tema volitused on piiratud ja ta ei tohi ise sõlmida ega allkirjastada lepinguid korrashoiutöid ja -teenuseid osutavate töövõtjatega.

See mudel pakub oma olemuselt suurt paindlikust omanikule(ele). On võimalik teha konkursse halduskonsultandi leidmiseks, ning ka halduskonsultandi vahetus ei mõjuta üldjuhul hooldustööde ja teenuste osas sõlmitud kokkuleppeid.

Kinnisvara haldustöövõtja mudel

Eeldused on eelmise mudeliga põhimõtteliselt samad. Omanikul endal puudub võimalus oma kinnisvara haldamisega tegeleda. Haldustöövõtja mudel toob omanikule kaasa lihtsuse, sõlmitakse üks leping ja tasutakse ühele osapoolele kindlaksmääratud tasu. Ühtlasi on nii ka hea maandada korrashoiuga seotud finantsriske. Kinnisvara haldur ise otsustab milliseid töid keegi teeb. Ta organiseerib, tasub ja vastutab tööde eest.

Kinnisvara korrashoiu tervikmudel

Nimetatud teenust suudavad pakkuda enamasti kas keskmised või suuremad ettevõtjad. Tegemist on korrashoiu tervikpaketiga. Kõiki vajalike teenuseid peab olema teenusepakkuja olema võimeline ise osutama. Praktikas, meil aga ei ole reaalne, et üks teenusepakkuja suudab katta kõik vajaliku.

Omaniku poole pealt on aga olukord sellega keerulisem. Ta peab olema suuteline kirjeldama kogu tellitavat paketti, mis oleks nii sisult kui mahult atraktiivne teenusepakkujale.

Kokkuvõttena võib öelda, et ükski kirjeldatud kinnisvara halduse mudel ei vabasta omanikku vajadusest kontrollida sõlmitud lepingute täitmist