Rubriik: Blogi

Korteriühistu majanduskava. Osa 2. Elamu korrashoiukulude finantsanalüüs.

Finantsanalüüsi meetodid

Finantsanalüüsis on kolm põhilist meetodit, mida saab kasutada ka korteriühistu majanduskava koostamisel:

Horisontaalanalüüs– võrreldakse erinevate aastate näitajate rahalisi ja/või protsentuaalseid muutusi baasaasta näitajate suhtes ehk periooditi aset leidvaid muutusi.
Vertikaalanalüüs– võrreldakse ühte antud aasta näitajat ehk vaadeldakse erinevate komponentide omavahelisi suhtelist osatähtsust. Sisuliselt analüüsitakse aruande sisemist struktuurimuutuste dünaamikat.
Suhtarvude analüüs– mõõdab kahe erineva näitaja suhet. Finantssuhtarvud võimaldavad analüüsijal teha ettevõtte rahanduslike näitajate võrdlusi erinevatel perioodidel ja võrrelda neid teiste ettevõtete omadega.

Prognoosimise tähtsus elamuhalduses.

Arvestades hoonete eluiga (tihti 30-50 aastat või rohkem) on tuleviku prognoosimine äärmiselt olulise tähtsusega. Nii hoolduskulude kui ka remondi- või renoveerimiskulude poolest. Hoone elukaarel on mitmeid olulisi sündmusi, mille jaoks ka regulaarset hooldust tehes on vaja kulutada suuremaid summasid. Kokkuvõtvalt saab väita, et elamu seisukohtalt on oluline prognoosida perioodilisi hoolduskulusid ning remondikulusid, et säilitada nõudav olukord läbi selle, et vajaminevate tööde teostamiseks on ka reaalselt raha olemas.
MTÜ Kinnisvara Korrashoiu Liit soovitab koostada korteriühistu 10 aasta majanduskava. Arvestades tänapäeva trende, on tegemist väga pikaajalise prognoosiga, ning ettevõtluses sellega väga ei tegeleta, kuna Eesti ettevõtete keskmine vanus on ainult viis ja pool aastat. Küll aga on pika prognoosi koostamine vajalik ning ka võimalik elamu puhul, sest enamus vajalikust informatsioonist on teada.

Prognoosimisel kasutatavad üldised põhimõtted.

Et üldse midagi prognoosima hakata, on vaja teada, milliseid tulusid või kulusid me prognoosima hakkame. See tähendab, et on vaja aru saada, millised on elamus asuvad hooldust vajavad seadmed ning millisel ajal on vaja neid välja vahetada või millise sagedusega on vaja seadmete hooldusega tegeleda, et hinnata tulevikukulusid. Elukaare mõiste võib ka laiendada ka kõigile seadmetele. Rahvasuus on ütlus, mis liigub, see kulub, mis kulub, see vajab hooldust. Täpselt sama kehtib ka siin ning, mingil hetkel on vaja probleemne seade välja vahetada. Kinnisvara korrashoiu standardi üks regulaarne korrashoiu tegevus on tehnohooldus. Sellest tulenevalt on kõige lihtsam pidada seadmete olukorrast arusaamiseks hoolduspäevikut.

Tulude ja kulude grupeerimine

Tulude ja kulude grupeerimine on üks raamatupidamise olulisemaid aspekte. Nii on koostatud ka kasumiaruanne/tulemiaruanne, et tulud on üleval ja kulud allpool, eesmärk on aruannete lugemise ja mõistmise lihtsustamine.
Kõik hooldusega seotud andmed peaks olema hoolduse grupis. See vähendab riski, et miski jääb prognoosimisest välja ja lõpptulemusena on lihtsamalt võimalik kokku võtta summa ning sellest kujunemisest lihtsam aru saada. Kui see on aga laiali üle tulemiaruande, on seda silmaga raske haarata ja leida hoolduse lõpptulemit.
Lisaks on mõistlik näidata ka esmalt kokkuvõtlikku aruannet ning edasi see lisadena lahti kirjutada. Näiteks hoolduse grupis olevad erinevad seadmed, mille tarbeks raha kogutakse. Sama struktuuriga on üles ehitatud kasumit taotlevate juriidiliste isikute majandusaasta aruanne. Kõigepealt on kokkuvõtlikud aruanded ning seejärel on olulised asjad lisadena lahti kirjutatud.

Perioodide grupeerimine

Minu kogemus on, et “ vähem on rohkem“. See tähendab, et liiga palju numbreid pole silmale haaratavad ning tihtipeale ei suudeta ka kõike hoomata. See tähendab, et kuude lõikes on mõistlik näidata esimest prognoositavat aastat ning ülejäänud perioodi aasta lõikes.

Kulude suurenemine, inflatsioon

Üldine majandusreegel näeb ette, et kulud suurenevad. Seda on vaja aastate lõikes arvestada. Et see oleks elanikele võimalikult kergesti arusaadav, on mõistlik aluseks võtta kõigile tuntud näitaja. See võiks olla näiteks tarbjahinnaindeks. Tarbijahinna indeksit prognoosib Eesti Pank.

Diskonteerimine

Prognoosimisel on raha ajaväärtuse mõõtmine olulise tähtsusega. Erinevate projektide hindamisel on see väga olulisel kohal. Diskonteerimine on oma olemuselt tulude ja kulude nüüdisväärtuse hindamine. Selle aluseks on tähelepanek, et igasugune rahasumma on täna rohkem väärt kui mingil ajahetkel tulevikus, sest meil on üldreeglina inflatsioon.
Korterelamu puhul räägime prognoosist kuni kümme aastat (võibolla isegi rohkem) ja suurem rõhk on esimesel aastal. Mina jätan selle näitaja arvutustest välja, et lihtsustada arusaamist nii haldusega tegeleval inimesel kui ka elanikul. Finantsanalüütikuid, raamatupidajaid või inimesi, kes töötavad rahandusalal, on elamus reeglina vähemuses ning nendele keskendumine ei vii sihile. Kui hindame aga mingisuguseid konkreetseid pikaajalisi projekte, on seda mõistlik arvesse võtta.

Visualiseerimine

Andmete visualiseerimine on väga oluline. Cleveron AS juht ja üks asutajatest Arno Kütt on nentinud, et nende kava pakirobotite kasutamisest kirjutada kaheleheline tekst oli läbikukkumine, sest see oli liiga pikk ja keeruline, seda just selle tõttu, et seda ei saanud „lennult haarata“. Nende kahe lehekülje asemel kolme pildi kasutamine viis eesmärgile ja tagas lihtsuse arusaamisel. Sisu oli mõlemal juhul sama ning otsustavaks sai info kiire kättesaamine. Väga suurte majade puhul, kus sajad eurod enam head ülevaadet ei anna, võib isegi arve näidata tuhandetes. See on kompaktsuse mõttes väga hea lahendus. Vajadusel võib ühe kuni kaks komakohtavälja tuua, et olla natukene täpsem. Komakohta ei ole mõtet välja tuua aga täisnumbritel, sest see reeglina hägustab pilti ja pikad numbrid ei jää ka hästi meelde. Lisaks on tegemist juba üldkokkuvõttes ebaolulise numbriga. Võimalusel on ka tabelite ning graafikute kasutamine eelistatum, kui pikk tekst.

Osa 3. Eelmiste perioodide võrdluse koostamine

Korteriühistu majanduskava. Osa 1. Sissejuhatus

Korteriühistu majanduskava on seaduses saanud endale terve paragrahvi. § 41 räägib üksipulgi kõigest, mida on silmas peetud. Väljavõte seadusest:

§ 41.Majanduskava

(1) Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb järgmistest osadest:
1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest;
2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud;
3) korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel;
4) reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus;
5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus.
(2) Kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus.
(3) Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek.
(4) Kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks.
(5) Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni.

Ühtepidi on väga hea, et selline asi on seadusesse sisse kirjutatud. See tõesti toob tähelepanu selle olulisusele. Kuid kas seda ka nii vaadatakse… Ma ei ole selles päris kindel.

Korteriühistute infoleht, (juba aastast 2005) ütleb, et majanduskava on vastavalt elamu suurusele ja rahalistele vahendiele üksikasjalikum või üldisem, kajastades elamu halduseks, hoolduseks ning remondiks vajaminevaid vahendeid: sisaldades komponente nii tulemiaruandest, bilansist, kui ka rahakäibe aruandest. Kokkuvõtvalt jällegi, väga hästi öeldud.

Tore, aga kuidas koostada majanduskava nii, et sellest saaksid kõik aru ühtemoodi, ning sellest on võimalik peale vaadates järeldusi teha?

Järgnevates postitustes räägin enda finantsanalüüsisalasestest kogemustest ning võimalustest rakendada neid korteriühistu majanduskava koostamisel ja selle selgitamisel elanikele. Lõppeesmärk on koostada majanduskava, mida elanikud mõistaksid ja saaksid sellest ühtemoodi aru.

Järgmine osa, Osa 2

korteriühistu korteriühistu raamatupidamine majanduskava

Korteriühistu kulude jagamine

Korteriühistu kulude jagamine on tihtipeale vaidluste jada. Siin on minu nägemus enamlevinud korteriühistu kulude jaotamisest. Ei ole olemas ühte kindlat võimalikku lahendust. Kõik on lõpuks kokkuleppe küsimus.

Korteriühistu kulude jagamine- kommunaalkulud

Vesi

Ilmselt ei ole vee kulu arvestamine vaidluse koht, kuna kõik käib mõõturite järgi. Mis ilmselt on ka kõige lihtsam ja mõistlikum lahendus. Täna on enamasti ka interneti põhised lahendused olemas, et kõik näidud saab iga korteriomanik ise fikseerida ja paberimajandust on sellevõrra vähem. Ja veel moodsam lahendus on veenäitude automaatne lugemine.

Vee ülekulu on mõistlik jagada vee tarbimise järgi. Igal mõõturil on mingisugune “eksimisruum” ja mida rohkem on vett tarbitud, seda suurem võib see “eksimus” olla.

Küte

Kütte jagamisel ilmselt ei ole ka väga suuri vaidlusi. See on mõistlik teha korteri üldpinna järgi. Mida suurem on korter, seda rohkem kütet kulub. Suhteliselt loogiline. Mida aga siis teha, kui pool maja on kaugkütte peal ja pool maja on elektrikütte peal? On tehtud arvutused, et mõistlik oleks, kui kaugküttest maksavad elektrikütjad kinni 30%. Aga selle “mahamüümine” elektrikütjatele on raske. Täna on sellel asjal juba uus huvitav mõõde. Elektriküte tuleb märkimisväärselt kallim kui kaugküte. Väga lihtne, võrrelge elektri megavati hinda ja soojaenergia megavati hinda. Soojuse hulk on sama, kas see võetakse kaugküttest või elektrist.

Sama vaatenurga alt tasub ka mõelda, kas on mõistlik vett soojendada boileriga. Ka soojavee süsteemi väljaehitamine maksab raha, aga läbi arvutada ja tulemusi vaadata jõuab välja ühe vastuseni.

Prügivedu

Prügiveo kõige mõistlikum jaotus on kulu ühe inimese kohta. Prügi tekitab inimene, mitte korteri suurus või korterite arv. Vaadake enda ümber ringi, mõnes korteris elab inimene üksinda kolmetoalises, teises ühetoalises on neli inimest. Prügi toodab ühetoaline märkimisväärselt rohkem.

Üldelekter

Üldelektri kulude all mõistetakse tihti kulusid, mis on seotud trepikodade ja keldrite valgustusega. Aga ei saa ka ära unustada katlaruumi, ventilatsiooniseadet. Jällegi on mõistlik jagada üldelekter mitmeks osaks. Üks osa, mis puudutab trepikodade ja keldrite valgustust ei ole seotud korteri üldpinnaga, ega inimeste arvuga korteris. Igas trepikojas on kindel arv valgusteid ja ei ole nii, et mida suurem korter, seda rohkem valgusteid. Seega valgustuse osa võiks olla korteri kohta.

Katlaruumi tsirkulatsioonipumpade, ventilatsiooniseadme elektrikulu on aga juba rohkem seotud korterite üldpinnaga. Mida suurem korter, seda suurem õhuvoolu hulk, seda suurem soojatarbimine.

Korteriühistu kulude jaotamine- muud

Heakorrakulud

Trepikodade koristamine ja akende pesu ei ole otseselt seotud korteri suurustega trepikojas. Välisterritooriumi koristamine ei ole ka seotud sellega, kui palju on korterite üldpind. Muruniitmine, lumelükkamine samuti mitte. Seega kulude jaotus korterite vahel on mõistlik lahendus.

Hooldus

Selleks, et see teema kokku saada, peaksime me võtma kõik hooldustvajavad seadmed eraldi.

Katlaruumi seadmed. Siin väga suurt vaidlust ei teki. Mida suurem korter, seda rohkem radiaatoreid ja seda rohkem kütet tarbib ja tsirukaltsioonipumbad teevad rohkem tööd. Loogiline on ruutmeeter. Ka vee soojendamine on soojavee kuluga lihtsalt välja arvutatav, sest mõõturid on olemas.

Ventilatsiooniseade. Ka loogiline oleks, et mida rohkem tube, seda suurem kubatuur toas ja seda rohkem on tarvis kasutada seadet. Kuid. Sama olukord, nagu eelnevalt kirjeldatud. Kolmetoalises korteris üks inimene ja ühe toalises korteris neli inimest. Need neli inimest “tarbivad” kindlasti rohkem õhku. Seega siin tunduks loogiline ehk inimese peale. Aga, õhu kogused on enamasti ikkagi ühed ning see mitu inimest toas viibib, ei mõjuta otseselt ventilatsiooniseadme tööd. Muidugi oleneb palju ka sellest, kas ventilatsiooniseadet on võimalik juhtida korterist seest või toimub see tsentraalselt. Seega lihtsuse mõttes jääme ka siin ruutmeetri jaotuse peale.

Raamatupidamine

Kui tehakse arveid välja, juhib kulu korteriomand. Veemõõturite kulu fikseerimine toimub samuti korteripõhiselt. Raamatupidaja põhiline töö on arvetega nii sissetulevad kui väljaminevad ja see ei ole seotud sellega, kui suur on üldpind. Seega mõistlik jaotus on omandipõhine.

Haldus

Sarnaselt eelmisele, ei ole väga vahet, kas korterite üldpind on 1000m2 või 2000m2. Väljas, territooriumi koristamine on vaja organiseerida. Muruniitmine on vaja organiseerida, hooldused on vaja organiseerida jne. Majanduskava tuleb koostada üks ja see ei sõltu üldpinnast. Seega jällegi, kulujuhiks on korteriomand. Vahe tuleb küll sisse sellega, kui korteriühistu liikmetega suhelda, kas neid on kümme või kolmkümmend. Seega ka ruutmeetri jaotus on täitsa mõeldav.

Remondifond

Remondifond käitub oma olemuselt juba natukene erinevalt. Võib mõelda mitutpidi. Näiteks, kui kogutakse raha trepikodade remondiks või elektrisüsteemi väljavahetamiseks, siis ei ole vahet, kui suur on korteri pindala, mis on trepikojaga seotud. Kui aga kogutakse raha, mis on seotud katuse uuendamisega, on aga kõik seotud korteri üldpinnaga. Sama fassaadi soojustamise, viimistlemisega seotud kulud.

Ehk, kui on võimalik diferentseerida, oleks hea, aga lihtsuse huvides ei ole seda mõistlik teha. Seega jagades kogu kogutava fondi ruutmeetrite vahel lihtsustame arvutusi märkimisväärselt. Lisaks diferentseerides ja kogudes vahendeid aastaid on kogu see protsess väga kinni ka täpsetes eelarvestustes.

Nagu alguses öeldud on korteriühistu kulude jagamine kokkuleppe küsimus. Tuleb kaaluda erinevaid nüansse ning arvestada erisustega. Ja lõppude lõpuks, kui kõik on rahu, siis on jaotus õigesti tehtud.

korteriühistu korteriühistu raamatupidamine

Kinnisvara halduse mudelid

On olemas neli kinnisvara halduse mudelit.

Isehaldamise mudel
Halduskonsultandi (e-konsultandi) mudel
Haldustöövõtja mudel
Korrashoiu tervikmudel

Kinnisvara isehaldamise mudel

Ega siin ei olegi palju millest rääkida. teoorias peaks see olema kõige soodsam võimalus ning ka kogu vastutus langeb omanikule endale. Sest omanik ise teeb kõik vajalikud toimingud. Iseküsimus on muidugi see, et mida see odav ja konfliktivaba pikas perioodis tähendab.

Isehaldamise erijuhtumiks saab pidada otsetöövõttu. Olukord, kus omanik kasutab tööjõudu, et oma idee ellu viia. Vastutus jääb siin aga lõpuks ikkagi omanikule ja töömees vastutab oma kompetentsi eest, et ta suudab antud ülesanded täita.

Kinnisvara halduskonsultandi (e-konsultandi) mudel, ehk ka lihtsalt halduri mudel

See on meil ehk kõige levinum mudel ning selle vajaduse tingivad kolm väga lihtsat olukorda. Omanikul puudub aeg, oskus sellega tegeleda või ta on niiöelda korralduslikult suutmatu. Korralduslikult suutmatu tähendab seda, kui omanike on mitu ning omanikud piirduvad strateegiliste otsuste vastuvõtmisega, mitte aga korrashoiukavade elluviimisega.

Haldur korraldab omaniku(e) volituse alusel korrashoiuga seonduvaid küsimusi. Sisuliselt on ta omanikule(ele) konsultandiks, kellele tasutakse lepingus paika pandud tasu. Tema volitused on piiratud ja ta ei tohi ise sõlmida ega allkirjastada lepinguid korrashoiutöid ja -teenuseid osutavate töövõtjatega.

See mudel pakub oma olemuselt suurt paindlikust omanikule(ele). On võimalik teha konkursse halduskonsultandi leidmiseks, ning ka halduskonsultandi vahetus ei mõjuta üldjuhul hooldustööde ja teenuste osas sõlmitud kokkuleppeid, sest need on kõik eraldi lepingutega sätestatud.

Kinnisvara haldustöövõtja mudel

Eeldused on eelmise mudeliga põhimõtteliselt samad. Omanikul endal puudub võimalus oma kinnisvara haldamisega tegeleda. Haldustöövõtja mudel toob omanikule kaasa lihtsuse, sõlmitakse üks leping ja tasutakse ühele osapoolele kindlaksmääratud tasu. Ühtlasi on nii ka hea maandada korrashoiuga seotud finantsriske. Kinnisvara haldur ise otsustab milliseid töid keegi teeb. Ta organiseerib, tasub ja vastutab tööde eest.

Kinnisvara korrashoiu tervikmudel

Nimetatud teenust suudavad pakkuda enamasti kas keskmised või suuremad ettevõtjad. Tegemist on korrashoiu tervikpaketiga. Kõiki vajalike teenuseid peab olema teenusepakkuja olema võimeline ise osutama. Praktikas, meil aga ei ole reaalne, et üks teenusepakkuja suudab katta kõik vajaliku.

Omaniku poole pealt on aga olukord sellega keerulisem. Ta peab olema suuteline kirjeldama kogu tellitavat paketti, mis oleks nii sisult kui mahult atraktiivne teenusepakkujale.

Kokkuvõttena võib öelda, et ükski kirjeldatud kinnisvara halduse mudel ei vabasta omanikku vajadusest kontrollida sõlmitud lepingute täitmist.