Tehnohooldus

Tehnohooldus on väga oluline seadmete kestvuse jaoks

Tehnohooldus mõistena on vastavalt Kinnisvarahalduri käsiraamatule (Kinnisvarahalduri käsiraamat, EKHHL 2007) üldistav kasutustermin. See seob paljud erinevatest põhjustest tulenevad hooldustegevused, mida kinnisvaraobjekti konstruktsioonid või süsteemid eeldavad. Sealjuures on antud tegevuste eesmärgiks säilitada ja/või taastada kinnisvaraobjektil paiknevad ehitised ja rajatised ettenähtud seisundis, üldiselt oluliselt parendamata ning muutmata korrashoitava objekti kasutusotstarvet.

Seega võib öelda, et tehnohoolduse puhul on põhiline märksõna “säilitamine”. Selle alla on klassifitseeritud kõik need tööd, mida tehakse ehitiste, nende tarindite, seal paiknevate tehnosüsteemide töökorras oleku tagamiseks. Tehnohoolduse eesmärk võiks olla objekti majanduslik-füüsiline säilitamine. Keeruline sõnade kombinatsioon, aga lihtsalt öeldes tähendab see seda, et maja säilitaks oma olemuse.

Tehnohoolduse saab jagada tinglikult kaheks osaks. Preventatiivne- ja avariiline tehnohooldus. Preventatiivne tehnohooldus on oma olemuselt plaaniline hooldustöö. Näiteks soojasõlme või ventilatsiooni seadme puhul. Avariiline tehnohooldus on juba konkreetse tekkinud probleemi lahendamine. Esmalt lokaliseeritakse avarii ning seejärel toimub selle remont.

Tehnohoolduse standardipõhine (Standard- EVS 807/2016) klassifikatsioon

Krunt ja rajatised

Antud määratluse all on käsitletud teekatete, sildade, treppide, truupide, piirdeaedade, tarade, väravate, tugimüüride, jalutusaedade, väikehoonete, veekogude, eritarindite (nt postid, sambad, liiklust reguleerivad piirded, jms) tehnohooldust ja korrashoidu. Üldjuhul on krundi rajatiste korrashoiu põhiliseks koostisosaks ülevaatus, mida on vaja teha teatud sagedusega (nt kord nädalas, kuus, kvartalis). Samuti tuleb lisaks regulaarsetele ülevaatustele eristada ning läbi viia hooajalisi (aastaaegade vahetumine) ning erakorralisi (näiteks tugevate sadude järgne) ülevaatusi.

Ehitise põhitarindid

Ehitise põhitarindite tehnohoolduse alla kuuluvad vundamendite ja aluste, kande- ja jäigastavate piirdetarindite, katuste- ja katuseräästaste, fassaadide- ja fassaadielementide, akende, välisuste, korstnate ning muude ehitiste põhitarindite tehnohooldus. Vastavalt standardile on ehitise põhitarindid kavandatud ning püstitatud pikaajaliseks eksistentsiks ning üldjuhul on selliste tarindite ülevaatusintervallid vahemikus kolm kuni viis aastat. Sellest tulenevalt on antud tarindite tehnohoolduse põhisisuks ettenähtud sagedusega regulaarne ülevaatus, seisundi hindamine ning selle alusel vajalike tehnohooldustööde kavandamine. Loomulikult võib teatud juhul osutuda vajalikuks ka remonttööde teostamine, mille vajaduse iseloom sõltub konkreetsest tarindist ning selle seisundist.

Hoone siseruumides tehtav tarindite tehnohooldus

Hoone siseruumide tehnohoolduse alla kuuluvad seinte pindade, põrandakatete, vaheseinte, lagede, avatäidete, ahjude, kaminate, pliitide ja muude küttekollete ning muude siseruumides paikevate elementide tehnohooldus. Hoone siseruumides peab vastavalt standardile (EVS 807:2016) vähemalt kord aastas toimuma kontroll, mille käigus vaadatakse üle iga ruumi kõiki pindu/pinnakatteid ning ruumides paiknevate tehnosüsteemide üksikelemente (nende korrasolekut ning ohutust).

Hoone keskkonnatehnika süsteemid

Hoone keskkonnatehnika süsteemide all on määratletud küttesüsteemide, veevarustussüsteemide, kanalisatsiooni- ja drenaažisüsteemide, ventilatsioonisüsteemide, kliimaseadmete, hooneautomaatika, gaasipaigaldise ja erigaasivarustuse, suitsutõrje ja suitsueemaldussüsteemide ning muude ruumides keskkonnatingimusi kujundavate süsteemide tehnohooldust. Vastavalt standardile (EVS 807:2016) käsitletakse keskkonnatehnika süsteemidena kõiki neid tehnosüsteeme, mis kujundavad ruumide otstarbele vastava kasutamise. Iga sellist tehnosüsteemi on küll võimalik hooldada ning korras hoida eraldi, kuid ruumide kasutajale sobilik keskkond kujuneb kõigi süsteemide koostoimel.

Elektripaigaldis

Elektripaigaldise tehnohoolduse alamkategooriate hulka kuulub käidukorraldus, käidutööd, turvavalgustussüsteemide käit, rikkevoolukaitse lülitite testimine, elektrotehnilised mõõtmised ning elektripaigaldise tehniline kontroll.

Nõrkvoolupaigaldis

Nõrkvoolupaigaldiste tehnohoolduse all on käsitletud arvutivõrgu, telefonivõrgu, meediaedastussüsteemi, helindussüsteemi, teadustussüsteemi, tehnoseadmete ja süsteemide jälgimise automaatika ning muude hooneautomaatika ja andmesidesüsteemide tehnohooldust. Nagu ka eelpool mainitud, on kinnisvara korrashoiuga seonduvad tehnohooldustegevused üha enam liikumas arvuti- või erialapõhiseks.

Eriseadmed ja -süsteemid

Eriseadmete ja -süsteemide tehnohoolduse all käsitletakse liftide, eskalaatorite ja tõsteseadmete, elektrisüsteemi eriseadmete (generaator, kondensaatorseade, UPS, RLA), transpordivahendite, liftide, eskalaatorite ja tõsteseadmete järelevaataja tegevused, tolmuärastussüsteemide, jäätmeärastussüsteemide, külmutussüsteemide, suruõhusüsteemide ning muude erisüsteemide tehnohooldust. Eriseadmete nimekiri ning varieeruvus võib olla väga mitmekesine, seega tuleb selliste seadmete ja süsteemide tehnohooldust vaadelda eelkõige objektispetsiifilisena.

Turvasüsteemid

Turvasüsteemide tehnohoolduse all käsitletakse automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi (ATS), häireseadmestiku, jälgimisseadmestiku, läbipääsu kontrollsüsteemi, automaatse tulekustutussüsteemi ning muude turvasüsteemide tehnohooldust.

Muud tehnohooldused

Muude tehnohoolduste all käsitletakse halduri töös kõiki selliseid probleeme, mille lahendamine eeldab üksikute, spetsiifiliste toimingute kavandamist, nende teostamist ja kaasnevat järelevalvet, lähtudes õigusaktides ning standardides määratletud nõuetest. Iga sellise töö puhul tuleb arvestada tehnohooldustööde (eripärast) tehnoloogiat (protseduurilist kirjeldust), tööde korraldamise ohutust, tulemuste hindamise võimalusi ning nende nõuetekohast dokumenteerimist. Sarnaselt kõigi eelnevate tehnohoolduste alamkategooriatega, tuleb ka selliste süsteemide puhul tagada nende töö jätkusuutlikkus.

Artiklis on kasutatud Indrek Jakobsoo kinnisvara halduri kutse tasemetööd.