Korteriühistu majanduskava. Osa 2. Elamu korrashoiukulude finantsanalüüs.

Finantsanalüüsi meetodid

Finantsanalüüsis on kolm põhilist meetodit, mida saab kasutada ka korteriühistu majanduskava koostamisel:

  • Horisontaalanalüüs– võrreldakse erinevate aastate näitajate rahalisi ja/või protsentuaalseid muutusi baasaasta näitajate suhtes ehk periooditi aset leidvaid muutusi.
  • Vertikaalanalüüs– võrreldakse ühte antud aasta näitajat ehk vaadeldakse erinevate komponentide omavahelisi suhtelist osatähtsust. Sisuliselt analüüsitakse aruande sisemist struktuurimuutuste dünaamikat.
  • Suhtarvude analüüs– mõõdab kahe erineva näitaja suhet. Finantssuhtarvud võimaldavad analüüsijal teha ettevõtte rahanduslike näitajate võrdlusi erinevatel perioodidel ja võrrelda neid teiste ettevõtete omadega.

Prognoosimise tähtsus elamuhalduses.

Arvestades hoonete eluiga (tihti 30-50 aastat või rohkem) on tuleviku prognoosimine äärmiselt olulise tähtsusega. Nii hoolduskulude kui ka remondi- või renoveerimiskulude poolest. Hoone elukaarel on mitmeid olulisi sündmusi, mille jaoks ka regulaarset hooldust tehes on vaja kulutada suuremaid summasid. Kokkuvõtvalt saab väita, et elamu seisukohtalt on oluline prognoosida perioodilisi hoolduskulusid ning remondikulusid, et säilitada nõudav olukord läbi selle, et vajaminevate tööde teostamiseks on ka reaalselt raha olemas.
MTÜ Kinnisvara Korrashoiu Liit soovitab koostada korteriühistu 10 aasta majanduskava. Arvestades tänapäeva trende, on tegemist väga pikaajalise prognoosiga, ning ettevõtluses sellega väga ei tegeleta, kuna Eesti ettevõtete keskmine vanus on ainult viis ja pool aastat. Küll aga on pika prognoosi koostamine vajalik ning ka võimalik elamu puhul, sest enamus vajalikust informatsioonist on teada.

Prognoosimisel kasutatavad üldised põhimõtted.

Et üldse midagi prognoosima hakata, on vaja teada, milliseid tulusid või kulusid me prognoosima hakkame. See tähendab, et on vaja aru saada, millised on elamus asuvad hooldust vajavad seadmed ning millisel ajal on vaja neid välja vahetada või millise sagedusega on vaja seadmete hooldusega tegeleda, et hinnata tulevikukulusid. Elukaare mõiste võib ka laiendada ka kõigile seadmetele. Rahvasuus on ütlus, mis liigub, see kulub, mis kulub, see vajab hooldust. Täpselt sama kehtib ka siin ning, mingil hetkel on vaja probleemne seade välja vahetada. Kinnisvara korrashoiu standardi üks regulaarne korrashoiu tegevus on tehnohooldus. Sellest tulenevalt on kõige lihtsam pidada seadmete olukorrast arusaamiseks hoolduspäevikut.

Tulude ja kulude grupeerimine

Tulude ja kulude grupeerimine on üks raamatupidamise olulisemaid aspekte. Nii on koostatud ka kasumiaruanne/tulemiaruanne, et tulud on üleval ja kulud allpool, eesmärk on aruannete lugemise ja mõistmise lihtsustamine.
Kõik hooldusega seotud andmed peaks olema hoolduse grupis. See vähendab riski, et miski jääb prognoosimisest välja ja lõpptulemusena on lihtsamalt võimalik kokku võtta summa ning sellest kujunemisest lihtsam aru saada. Kui see on aga laiali üle tulemiaruande, on seda silmaga raske haarata ja leida hoolduse lõpptulemit.
Lisaks on mõistlik näidata ka esmalt kokkuvõtlikku aruannet ning edasi see lisadena lahti kirjutada. Näiteks hoolduse grupis olevad erinevad seadmed, mille tarbeks raha kogutakse. Sama struktuuriga on üles ehitatud kasumit taotlevate juriidiliste isikute majandusaasta aruanne. Kõigepealt on kokkuvõtlikud aruanded ning seejärel on olulised asjad lisadena lahti kirjutatud.

Perioodide grupeerimine

Minu kogemus on, et “ vähem on rohkem“. See tähendab, et liiga palju numbreid pole silmale haaratavad ning tihtipeale ei suudeta ka kõike hoomata. See tähendab, et kuude lõikes on mõistlik näidata esimest prognoositavat aastat ning ülejäänud perioodi aasta lõikes.

Kulude suurenemine, inflatsioon

Üldine majandusreegel näeb ette, et kulud suurenevad. Seda on vaja aastate lõikes arvestada. Et see oleks elanikele võimalikult kergesti arusaadav, on mõistlik aluseks võtta kõigile tuntud näitaja. See võiks olla näiteks tarbjahinnaindeks. Tarbijahinna indeksit prognoosib Eesti Pank.

Diskonteerimine

Prognoosimisel on raha ajaväärtuse mõõtmine olulise tähtsusega. Erinevate projektide hindamisel on see väga olulisel kohal. Diskonteerimine on oma olemuselt tulude ja kulude nüüdisväärtuse hindamine. Selle aluseks on tähelepanek, et igasugune rahasumma on täna rohkem väärt kui mingil ajahetkel tulevikus, sest meil on üldreeglina inflatsioon.
Korterelamu puhul räägime prognoosist kuni kümme aastat (võibolla isegi rohkem) ja suurem rõhk on esimesel aastal. Mina jätan selle näitaja arvutustest välja, et lihtsustada arusaamist nii haldusega tegeleval inimesel kui ka elanikul. Finantsanalüütikuid, raamatupidajaid või inimesi, kes töötavad rahandusalal, on elamus reeglina vähemuses ning nendele keskendumine ei vii sihile. Kui hindame aga mingisuguseid konkreetseid pikaajalisi projekte, on seda mõistlik arvesse võtta.

Visualiseerimine

Andmete visualiseerimine on väga oluline. Cleveron AS juht ja üks asutajatest Arno Kütt on nentinud, et nende kava pakirobotite kasutamisest kirjutada kaheleheline tekst oli läbikukkumine, sest see oli liiga pikk ja keeruline, seda just selle tõttu, et seda ei saanud „lennult haarata“. Nende kahe lehekülje asemel kolme pildi kasutamine viis eesmärgile ja tagas lihtsuse arusaamisel. Sisu oli mõlemal juhul sama ning otsustavaks sai info kiire kättesaamine. Väga suurte majade puhul, kus sajad eurod enam head ülevaadet ei anna, võib isegi arve näidata tuhandetes. See on kompaktsuse mõttes väga hea lahendus. Vajadusel võib ühe kuni kaks komakohtavälja tuua, et olla natukene täpsem. Komakohta ei ole mõtet välja tuua aga täisnumbritel, sest see reeglina hägustab pilti ja pikad numbrid ei jää ka hästi meelde. Lisaks on tegemist juba üldkokkuvõttes ebaolulise numbriga. Võimalusel on ka tabelite ning graafikute kasutamine eelistatum, kui pikk tekst.

Finantsanalüüs korteriühistu majanduskava puhul

Osa 3. Eelmiste perioodide võrdluse koostamine