Korteriühistu majanduskava. Osa 4. Korrashoiukulude prognoosimine majanduskavasse

Eelmises osas võrdlesime eelnevat perioodi. see tähendab, et vana majanduskava oli meil olemas. Read enamvähem korrespondeerusid ja lõpptulemus oli meie jaoks aktsepteeritav.

Kuidas me aga jõuame majanduskavani, kus meil sellised read ainult olekski, mida hea võrrelda?

Võtame hoolduse kulud. Me teame, et meie ventilatsiooniseadmele tuleb aastas teha kaks hooldust ja nende käigus vahetada välja filtrid. Üks hoolduskord maksab 400 eurot. see tähendab, et kulu aasta peale on 800 eurot. Jagades selle ära aasta peale, tuleb 66,66 kuus. Ümardame 67 peale. Vastavalt sellele, kuidas on meil hoolduse jagamine kokku lepitud, tuleb see meil jagada korterite vahel. Käesolevas näites kasutan ruutmeetripõhist jaotust. Majas on 880 ruutmeetrit. Seega 67/880= 0,076 eurot ruutmeeter. Et saada korteripõhine kulu, tuleb see korrutada korteri üldpinnaga. Ja seda kõigi kuude jaoks.

Nii peaksime läbi tegema kõik üksused, mis vajavad hooldust. Liites need lõpuks kokku, saame hoolduse kulu perioodi peale kokku.

Majanduskava lõplik koostamine

Kui meil on kõik üksused läbi arvutatud ja teada, tuleb meil majanduskava kokku tõsta. Töövahendid on selle juures vabalt valitavad. On see MS Excel, Open Office CALC või Google tabelarvutus. Aidata võib ka mõni korteriühistu programm. Tulemused jäävad lõpuks samaks.

Nagu teises osas juba ütlesin, et mõistlik on siin näidata esimest aastat kuude lõikes ja edasi juba aastate lõikes. Meil on kuu kulu teada ja aasta lõpuks peab kokku tulema 800. Kuna ümardasime ülespoole, siis tuleb summa 67×12= 804. See erinevus on aga väga väike, seega las ta olla nii nagu on.

Nagu varasemalt olen öelnud, peaks koostama majanduskava mitmeid aastaid ette. Ehk siis, esimene aasta kuude lõikes ja edasi juba aasta lõikes. Peaksime ka arvestama, et kulud suurenevad. Selle jaoks olen arvutustes kasutanud tarbijahinna indeksit. Ajal, kui ma näites kasutatavat prognoosi tegin, oli see 3,7%. Ehk iga järgnev aasta peaks olema selle jagu kallim. Kui esimesel prognoosiaasta on meil kulud teada ja tuleb kokku 800, siis edasi juba 800+(800×1+0,037)=830 eurot, järgnevale aastale liidame veel 3,7% ( 830+(830×1+0,037)=861 ) otsa jne.

Et veel arusaama lihtsustada, olen mina ka eraldi lisanud kõigi korterisuuruste kohta arvutuse, milline kulu oli varasemalt ja milliseks kulu kujuneb tulevikus. See on jälle väga lihtne valemirida, aga loob inimesele pildi, milline on olnud ja milliseks kujuneb tema kulu tulevikus.

Majanduskava osa- korrashoiu kulude jaotus korterite lõikes lihtsustab arusaamist kogupildist

Sellised väikesed lisad enamasti likvideerivad ka paljud küsimused juba eos. See tähendab, et küsitakse juba sisulisi asju ja see on meile kõigile juba abiks, et edasi liikuda.

Korteriühistu majanduskava. Osa 3. Korrashoiukulude eelmiste perioodide võrdlus

Selleks, et võrrelda andmeid, peavad need olema ka võrreldavad. Selle puhul on hea, kui kontod, mida võrreldakse, on samad nii raamatupidamises, kui ka halduse koostatud majanduskavas. See omakorda tähendab head koostööd raamatupidamise ja majahalduri vahel. See on ka üks põhjus, miks meie oleme teinud enda jaoks reegli, et kommunaalkulude arved elanikele koostab haldur. Tähelepanu tuleb pöörata sellele, et kogutav raha ja kulu oleks korrespondeeruv. Näiteks haldusfond on võrreldav halduse kulukontoga. Ehk kui majanduskavas on ette määratud, et aastas kogutakse kokku 1481 eurot halduskulu katteks, siis nii ka on. See loob võimaluse, et ei pea hakkama eraldi looma tulude ja kulude poolt. Teisisõnu, nagu on näha järgnevast tabelist, koguti halduseks 1481 eurot (majanduskavas kirjas) ja tegelik kulu oli 1481 eurot.

Tabel korteriühistu majanduskava ja tegelike tulemuste võrdlusena
Kasutan siin ja edaspidi ühe korteriühistu reaalset olukorda ja tulemusi

Remondifondi oli ette nähtud koguda 11559 eurot, aga tegelikult koguti 8319 eurot ja sellest kulutati kanalisatsiooni uuendamise osamakseks 4490 eurot. Remondifondi puhul tuleb eraldi tähelepanu juhtida sellele, et tema käitub teisiti kui teised fondid. See tähendab, et remondifondi kogutakse pikaajaliselt ette ja väljamaksed ei pruugi korrespondeeruda kogumisega.

Hooldusfond jaguneb tinglikult kaheks: preventatiivne tehnohooldus ja avariitööd. Ette nähtud summa oli 1770 eurot (ja ka koguti selline summa) eurot ja kulutati 1197 eurot- ventilatsiooni hooldusele, ummistuste likvideerimisele. Antud hooldusfondi kogumise suurus tuleks kriitiliselt üle vaadata, arvestada tegemata jäänud hooldustega, sest indeks tuleb alla 0,7. Küsimus, mis võib siin olla, kas mõni hooldus jäi tegemata või oligi fond liiga suurena planeeritud.

Andmete visualiseerimiseks ja võrdlemiseks kasutan koefitsenti “indeks”, nagu on eelnevas tabelis. Remondifondi, oli plaan oli koguda 11 559 eurot, see aga täideti 0,72 indeksi ulatuses, ehk koguti 8319 eurot (8319/11559=0,72). Üks näitab siin plaanituga võrdset olukorda, ühest väiksem puudujääki, ning ühest suurem tulemus ülejääki.

Antud näitaja toob välja read, kuhu oleks mõtet süveneda, ehk miks kava ja tegelikkuse vahe on nii suur.

Laenumakseks koguti 16 086 eurot ja tegelik makse oli 16 045 eurot. Indeks antud numbritega tuleb 0,997- ümardades kaks kohta- tuleb 1,00. Seega võib öelda, et indeks peegeldab graafikut piisava täpsusega ja on vastav tegelikule laenumaksele.

Veel tuleb tähelepanu juhtida kokkuvõtvatele ridadele tabelis. Olen välja toonud kokku laenuga ja kokku laenuta. Nende omavahelised indeksid erinevad üle kümne protsendi. Eelneva baasil võib väita, et tegelike ja prognoositud kulude vahe on äärmiselt suur ja prognoosimine peaks olema täpsem. Prognoosis tuleb suur vahe tuleb sisse juba remondifondis. See on ühtlasi ka väga hea näide sellest, kuidas üks rida andmeid võib moonutada tervikut.

Järgnevas tabelis on arusaama lihtsustamiseks välja toodud erinevate korterite planeeritud ja tegelikud kulud korrashoiule. Sellest saame järeldada, et aasta baasil korrashoiu kulusid maksti keskmiselt kaksteist protsenti vähem, kui oli planeeritud. Nagu eelnevatest tabelitest oli aru saada, siis suur põhjus selleks on enamasti remondifondi vähesem kogumine, mitte näiteks võlglaste maksmata arved.

Erinevate suurustega korterite keskmised makstud kulud

Osa 4. Korrashoiukulude prognoosimine majanduskavasse

Korteriühistu majanduskava. Osa 2. Elamu korrashoiukulude finantsanalüüs.

Finantsanalüüsi meetodid

Finantsanalüüsis on kolm põhilist meetodit, mida saab kasutada ka korteriühistu majanduskava koostamisel:

  • Horisontaalanalüüs– võrreldakse erinevate aastate näitajate rahalisi ja/või protsentuaalseid muutusi baasaasta näitajate suhtes ehk periooditi aset leidvaid muutusi.
  • Vertikaalanalüüs– võrreldakse ühte antud aasta näitajat ehk vaadeldakse erinevate komponentide omavahelisi suhtelist osatähtsust. Sisuliselt analüüsitakse aruande sisemist struktuurimuutuste dünaamikat.
  • Suhtarvude analüüs– mõõdab kahe erineva näitaja suhet. Finantssuhtarvud võimaldavad analüüsijal teha ettevõtte rahanduslike näitajate võrdlusi erinevatel perioodidel ja võrrelda neid teiste ettevõtete omadega.

Prognoosimise tähtsus elamuhalduses.

Arvestades hoonete eluiga (tihti 30-50 aastat või rohkem) on tuleviku prognoosimine äärmiselt olulise tähtsusega. Nii hoolduskulude kui ka remondi- või renoveerimiskulude poolest. Hoone elukaarel on mitmeid olulisi sündmusi, mille jaoks ka regulaarset hooldust tehes on vaja kulutada suuremaid summasid. Kokkuvõtvalt saab väita, et elamu seisukohtalt on oluline prognoosida perioodilisi hoolduskulusid ning remondikulusid, et säilitada nõudav olukord läbi selle, et vajaminevate tööde teostamiseks on ka reaalselt raha olemas.
MTÜ Kinnisvara Korrashoiu Liit soovitab koostada korteriühistu 10 aasta majanduskava. Arvestades tänapäeva trende, on tegemist väga pikaajalise prognoosiga, ning ettevõtluses sellega väga ei tegeleta, kuna Eesti ettevõtete keskmine vanus on ainult viis ja pool aastat. Küll aga on pika prognoosi koostamine vajalik ning ka võimalik elamu puhul, sest enamus vajalikust informatsioonist on teada.

Prognoosimisel kasutatavad üldised põhimõtted.

Et üldse midagi prognoosima hakata, on vaja teada, milliseid tulusid või kulusid me prognoosima hakkame. See tähendab, et on vaja aru saada, millised on elamus asuvad hooldust vajavad seadmed ning millisel ajal on vaja neid välja vahetada või millise sagedusega on vaja seadmete hooldusega tegeleda, et hinnata tulevikukulusid. Elukaare mõiste võib ka laiendada ka kõigile seadmetele. Rahvasuus on ütlus, mis liigub, see kulub, mis kulub, see vajab hooldust. Täpselt sama kehtib ka siin ning, mingil hetkel on vaja probleemne seade välja vahetada. Kinnisvara korrashoiu standardi üks regulaarne korrashoiu tegevus on tehnohooldus. Sellest tulenevalt on kõige lihtsam pidada seadmete olukorrast arusaamiseks hoolduspäevikut.

Tulude ja kulude grupeerimine

Tulude ja kulude grupeerimine on üks raamatupidamise olulisemaid aspekte. Nii on koostatud ka kasumiaruanne/tulemiaruanne, et tulud on üleval ja kulud allpool, eesmärk on aruannete lugemise ja mõistmise lihtsustamine.
Kõik hooldusega seotud andmed peaks olema hoolduse grupis. See vähendab riski, et miski jääb prognoosimisest välja ja lõpptulemusena on lihtsamalt võimalik kokku võtta summa ning sellest kujunemisest lihtsam aru saada. Kui see on aga laiali üle tulemiaruande, on seda silmaga raske haarata ja leida hoolduse lõpptulemit.
Lisaks on mõistlik näidata ka esmalt kokkuvõtlikku aruannet ning edasi see lisadena lahti kirjutada. Näiteks hoolduse grupis olevad erinevad seadmed, mille tarbeks raha kogutakse. Sama struktuuriga on üles ehitatud kasumit taotlevate juriidiliste isikute majandusaasta aruanne. Kõigepealt on kokkuvõtlikud aruanded ning seejärel on olulised asjad lisadena lahti kirjutatud.

Perioodide grupeerimine

Minu kogemus on, et “ vähem on rohkem“. See tähendab, et liiga palju numbreid pole silmale haaratavad ning tihtipeale ei suudeta ka kõike hoomata. See tähendab, et kuude lõikes on mõistlik näidata esimest prognoositavat aastat ning ülejäänud perioodi aasta lõikes.

Kulude suurenemine, inflatsioon

Üldine majandusreegel näeb ette, et kulud suurenevad. Seda on vaja aastate lõikes arvestada. Et see oleks elanikele võimalikult kergesti arusaadav, on mõistlik aluseks võtta kõigile tuntud näitaja. See võiks olla näiteks tarbjahinnaindeks. Tarbijahinna indeksit prognoosib Eesti Pank.

Diskonteerimine

Prognoosimisel on raha ajaväärtuse mõõtmine olulise tähtsusega. Erinevate projektide hindamisel on see väga olulisel kohal. Diskonteerimine on oma olemuselt tulude ja kulude nüüdisväärtuse hindamine. Selle aluseks on tähelepanek, et igasugune rahasumma on täna rohkem väärt kui mingil ajahetkel tulevikus, sest meil on üldreeglina inflatsioon.
Korterelamu puhul räägime prognoosist kuni kümme aastat (võibolla isegi rohkem) ja suurem rõhk on esimesel aastal. Mina jätan selle näitaja arvutustest välja, et lihtsustada arusaamist nii haldusega tegeleval inimesel kui ka elanikul. Finantsanalüütikuid, raamatupidajaid või inimesi, kes töötavad rahandusalal, on elamus reeglina vähemuses ning nendele keskendumine ei vii sihile. Kui hindame aga mingisuguseid konkreetseid pikaajalisi projekte, on seda mõistlik arvesse võtta.

Visualiseerimine

Andmete visualiseerimine on väga oluline. Cleveron AS juht ja üks asutajatest Arno Kütt on nentinud, et nende kava pakirobotite kasutamisest kirjutada kaheleheline tekst oli läbikukkumine, sest see oli liiga pikk ja keeruline, seda just selle tõttu, et seda ei saanud „lennult haarata“. Nende kahe lehekülje asemel kolme pildi kasutamine viis eesmärgile ja tagas lihtsuse arusaamisel. Sisu oli mõlemal juhul sama ning otsustavaks sai info kiire kättesaamine. Väga suurte majade puhul, kus sajad eurod enam head ülevaadet ei anna, võib isegi arve näidata tuhandetes. See on kompaktsuse mõttes väga hea lahendus. Vajadusel võib ühe kuni kaks komakohtavälja tuua, et olla natukene täpsem. Komakohta ei ole mõtet välja tuua aga täisnumbritel, sest see reeglina hägustab pilti ja pikad numbrid ei jää ka hästi meelde. Lisaks on tegemist juba üldkokkuvõttes ebaolulise numbriga. Võimalusel on ka tabelite ning graafikute kasutamine eelistatum, kui pikk tekst.

Finantsanalüüs korteriühistu majanduskava puhul

Osa 3. Eelmiste perioodide võrdluse koostamine

Korteriühistu majanduskava. Osa 1. Sissejuhatus

Korteriomandi ja korteriühistu seadus

Korteriühistu majanduskava on seaduses saanud endale terve paragrahvi. § 41 räägib üksipulgi kõigest, mida on silmas peetud. Väljavõte seadusest:

§ 41.Majanduskava

(1) Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb järgmistest osadest:
1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest;
2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud;
3) korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel;
4) reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus;
5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus.

(2) Kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus.

(3) Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek.

(4) Kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks.

(5) Kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni.

Ühtepidi on väga hea, et selline asi on seadusesse sisse kirjutatud. See tõesti toob tähelepanu selle olulisusele. Kuid kas seda ka nii vaadatakse… Ma ei ole selles päris kindel.

Korteriühistute infoleht, (juba aastast 2005) ütleb, et majanduskava on vastavalt elamu suurusele ja rahalistele vahendiele üksikasjalikum või üldisem, kajastades elamu halduseks, hoolduseks ning remondiks vajaminevaid vahendeid: sisaldades komponente nii tulemiaruandest, bilansist, kui ka rahakäibe aruandest. Kokkuvõtvalt jällegi, väga hästi öeldud.

Tore, aga kuidas koostada majanduskava nii, et sellest saaksid kõik aru ühtemoodi, ning sellest on võimalik peale vaadates järeldusi teha?

Järgnevates postitustes räägin enda finantsanalüüsisalasestest kogemustest ning võimalustest rakendada neid korteriühistu majanduskava koostamisel ja selle selgitamisel elanikele. Lõppeesmärk on koostada majanduskava, mida elanikud mõistaksid ja saaksid sellest ühtemoodi aru.

Järgmine osa, Osa 2

Korteriühistu kulude jaotamine

Korteriühistu kulude jaotamine on tihtipeale vaidluste jada. Siin on minu nägemus enamlevinud korteriühistu kulude jaotamisest. Ei ole olemas ühte kindlat võimalikku lahendust. Kõik on lõpuks kokkuleppe küsimus.

Korteriühistu kulude jaotamine

Vesi

Ilmselt ei ole vee kulu arvestamine vaidluse koht, kuna kõik käib mõõturite järgi. Mis ilmselt on ka kõige lihtsam ja mõistlikum lahendus. Täna on enamasti ka interneti põhised lahendused olemas, et kõik näidud saab iga korteriomanik ise fikseerida ja paberimajandust on sellevõrra vähem. Ja veel moodsam lahendus on veenäitude automaatne lugemine.

Vee ülekulu on mõistlik jagada vee tarbimise järgi. Igal mõõturil on mingisugune “eksimisruum” ja mida rohkem on vett tarbitud, seda suurem võib see “eksimus” olla.

Küte

Kütte jagamisel ilmselt ei ole ka väga suuri vaidlusi. See on mõistlik teha korteri üldpinna järgi. Mida suurem on korter, seda rohkem kütet kulub. Suhteliselt loogiline. Mida aga siis teha, kui pool maja on kaugkütte peal ja pool maja on elektrikütte peal? On tehtud arvutused, et mõistlik oleks, kui kaugküttest maksavad elektrikütjad kinni 30%. Aga selle “mahamüümine” elektrikütjatele on raske. Täna on sellel asjal juba uus huvitav mõõde. Elektriküte tuleb märkimisväärselt kallim kui kaugküte. Väga lihtne, võrrelge elektri megavati hinda ja soojaenergia megavati hinda. Soojuse hulk on sama, kas see võetakse kaugküttest või elektrist.

Sama vaatenurga alt tasub ka mõelda, kas on mõistlik vett soojendada boileriga. Ka soojavee süsteemi väljaehitamine maksab raha, aga läbi arvutada ja tulemusi vaadata jõuab välja ühe vastuseni.

Prügivedu

Prügiveo kõige mõistlikum jaotus on kulu ühe inimese kohta. Prügi tekitab inimene, mitte korteri suurus või korterite arv. Vaadake enda ümber ringi, mõnes korteris elab inimene üksinda kolmetoalises, teises ühetoalises on neli inimest. Prügi toodab ühetoaline märkimisväärselt rohkem.

Hooldus

Selleks, et see teema kokku saada, peaksime me võtma kõik hooldustvajavad seadmed eraldi.

Katlaruumi seadmed. Siin väga suurt vaidlust ei teki. Mida suurem korter, seda rohkem radiaatoreid ja seda rohkem kütet tarbib ja tsirukaltsioonipumbad teevad rohkem tööd. Loogiline on ruutmeeter. Ka vee soojendamine on soojavee kuluga lihtsalt välja arvutatav, sest mõõturid on olemas.

Ventilatsiooniseade. Ka loogiline oleks, et mida rohkem tube, seda suurem kubatuur toas ja seda rohkem on tarvis kasutada seadet. Kuid. Sama olukord, nagu eelnevalt kirjeldatud. Kolmetoalises korteris üks inimene ja ühe toalises korteris neli inimest. Need neli inimest “tarbivad” kindlasti rohkem õhku. Seega siin tunduks loogiline ehk inimese peale. Aga, õhu kogused on enamasti ikkagi ühed ning see mitu inimest toas viibib, ei mõjuta otseselt ventilatsiooniseadme tööd. Muidugi oleneb palju ka sellest, kas ventilatsiooniseadet on võimalik juhtida korterist seest või toimub see tsentraalselt. Seega lihtsuse mõttes jääme ka siin ruutmeetri jaotuse peale.

Üldelekter

Üldelektri kulude all mõistetakse tihti kulusid, mis on seotud trepikodade ja keldrite valgustusega. Aga ei saa ka ära unustada katlaruumi, ventilatsiooniseadet. Jällegi on mõistlik jagada üldelekter mitmeks osaks. Üks osa, mis puudutab trepikodade ja keldrite valgustust ei ole seotud korteri üldpinnaga, ega inimeste arvuga korteris. Igas trepikojas on kindel arv valgusteid ja ei ole nii, et mida suurem korter, seda rohkem valgusteid. Seega valgustuse osa võiks olla korteri kohta.

Katlaruumi tsirkulatsioonipumpade, ventilatsiooniseadme elektrikulu on aga juba rohkem seotud korterite üldpinnaga. Mida suurem korter, seda suurem õhuvoolu hulk, seda suurem soojatarbimine.

Raamatupidamine

Kui tehakse arveid välja, juhib kulu korteriomand. Veemõõturite kulu fikseerimine toimub samuti korteripõhiselt. Raamatupidaja põhiline töö on arvetega nii sissetulevad kui väljaminevad ja see ei ole seotud sellega, kui suur on üldpind. Seega mõistlik jaotus on omandipõhine.

Haldus

Sarnaselt eelmisele, ei ole väga vahet, kas korterite üldpind on 1000m2 või 2000m2. Väljas, territooriumi koristamine on vaja organiseerida. Muruniitmine on vaja organiseerida, hooldused on vaja organiseerida jne. Majanduskava tuleb koostada üks ja see ei sõltu üldpinnast. Seega jällegi, kulujuhiks on korteriomand. Vahe tuleb küll sisse sellega, kui korteriühistu liikmetega suhelda, kas neid on kümme või kolmkümmend. Seega ka ruutmeetri jaotus on täitsa mõeldav.

Remondifond

Remondifond käitub oma olemuselt juba natukene erinevalt. Võib mõelda mitutpidi. Näiteks, kui kogutakse raha trepikodade remondiks või elektrisüsteemi väljavahetamiseks, siis ei ole vahet, kui suur on korteri pindala, mis on trepikojaga seotud. Kui aga kogutakse raha, mis on seotud katuse uuendamisega, on aga kõik seotud korteri üldpinnaga. Sama fassaadi soojustamise, viimistlemisega seotud kulud.

Ehk, kui on võimalik diferentseerida, oleks hea, aga lihtsuse huvides ei ole seda mõistlik teha. Seega jagades kogu kogutava fondi ruutmeetrite vahel lihtsustame arvutusi märkimisväärselt. Lisaks diferentseerides ja kogudes vahendeid aastaid on kogu see protsess väga kinni ka täpsetes eelarvestustes.

Heakorrakulud

Trepikodade koristamine ja akende pesu ei ole otseselt seotud korteri suurustega trepikojas. Välisterritooriumi koristamine ei ole ka seotud sellega, kui palju on korterite üldpind. Muruniitmine, lumelükkamine samuti mitte. Seega kulude jaotus korterite vahel on mõistlik lahendus.

Nagu alguses öeldud on korteriühistu kulude jaotamine kokkuleppe küsimus. Tuleb kaaluda erinevaid nüansse ning arvestada erisustega. Ja lõppude lõpuks, kui kõik on rahu, siis on jaotus õigesti tehtud.